ột chị bạn mua nhà mới trong khu phúc hợp (chung cư), chúng tôi đến chúc mừng và chung vui cùng chị.

 

Ngôi nhà ba tầng chung vách với hai căn kế cận được thiết kế ngăn tiếng động; mặt trước nhìn khoản khoát đối diện một không gian rộng, mặt sau là nơi đậu xe; lối vào là cổng an toàn mở và đóng theo khóa tự động ứng dụng kỹ thuật số. Trước sau đều có bóng mát của cây xanh; mỗi nhà có một khoảnh đất có thể làm vườn cảnh nhỏ ở cửa trước, cổng có khóa; phía sau có sân phơi quần áo. Cả khu có một công viên trồng hoa, trồng cây; sân chơi cho trẻ em; lại còn có đôi ba băng ghế đá mài để khách và chủ có thể ngồi hàn huyên; gần đó có chỗ đậu xe cho khách giới hạn 2 giờ đồng hồ. Mọi sự xem như hoàn hảo.

 

 

Một tháng sau đó, chị bạn cho biết “ở trong khu chung cư, có nhiều điều không biết trước, ông bà ơi!”. Nào điện, nào nước, nào bảo trì, bảo hiểm, thuế hội đồng, rác rến đến lệ phí quản lý, an ninh và chăm sóc công viên chung. Những thứ lỉnh kỉnh này khác hẳn khi ở trong một căn nhà riêng biệt. Thì ra là vậy!

 

Tôi dạo quanh nguồn thông tin về địa ốc và quyền sở hữu bất động sản trên lãnh thổ của tiểu bang. Tại NSW, luật này mang tên Strata Laws, tại Nam Úc (SA), luật này là Strata TitlesAct. Trong hai tiểu bang,

 

nhìn chung hai đạo luật cũng có những điểm tương đồng: phân chia quyền lợi và trách nhiệm của chủ sở hữu một đơn vị gia cư trong chung cư và công ty hoặc tập đoàn sở hữu cả chung cư. Riêng tại NSW, chính quyền vừa tu chỉnh đạo luật về quyền sở hữu căn hộ trong chung cư và sẽ còn có nhiều cải cách tốt đẹp bảo vệ người sở hữu sẽ được đệ trình Quốc hội trong tương lai.

 

 

Thông tin cho biết, chính quyền NSW đang thực hiện những thay đổi đối với luật nhà chung cư (Strata Laws) để mang lại những cải thiện cho những người sở hữu hoặc sống trong nhà chung cư. Điều này bao gồm các bất động sản chung cư như căn hộ, nhà chung cư, dẫy nhà liền vách và nhiều căn hộ thông tầng.

 

Từ giữa năm 2025, giai đoạn thứ hai của các cải cách về luật của chung cư sẽ được triển khai. Điều này sẽ mang lại những thay đổi để bảo vệ tốt hơn cho giới liên hệ đến chung cư bao gồm công ty chủ cả khu vực chung cư, đại lý quản lý chung cư, ủy ban quản lý chung cư, nhân sự quản lý chung cư và chủ sở hữu căn hộ hoặc nhà trong chung cư.

 

Về phía công ty chủ sở hữu khu vực chung cư, công ty không được nại lý do để trì hoãn việc sửa chữa ảnh hưởng đến an toàn và tiện nghi cho các chủ sở hữu căn hộ hoặc nhà trong chung cư. Tăng quyền hạn cho NSW Fair Trading để phản hồi nếu chủ sở hữu công ty không hoàn thành nghĩa vụ pháp lý của mình trong việc bảo trì tòa nhà chung cư.

 

Nếu chủ sở hữu căn hộ hoặc nhà trong chung cư gặp khó khăn về tài chánh, công ty chủ sở hữu toàn chung cư không thể đương nhiên làm khó dễ chủ sở hữu căn hộ hoặc nhà mà phải gửi thông báo thúc đẩy việc trả góp kèm theo hướng dẫn chi tiết về Đường dây Hỗ trợ Nợ (National Debt Helpline) - đây là dịch vụ tư vấn tài chính miễn phí, bảo mật và độc lập. Công ty chủ sở hữu có thể thông báo cho chủ sở hữu về thời điểm thực hiện việc thu hồi nợ trước ít nhất 30 ngày (hiện tại chỉ 21 ngày).

 

Ngoài ra nếu công ty chủ sở hữu muốn đòi thêm lệ phí của việc thu hồi nợ từ chủ sở hữu thì phải có giấy quan tòa chấp thuận và phải cung cấp cho chủ sở hữu một kế hoạch thanh toán trước khi đòi chi phí này. Các khoản thanh toán quá hạn do chủ sở hữu thực hiện trước tiên sẽ được áp dụng cho các khoản tiền trả góp, sau đó mới lãi suất và chi phí thu hồi nợ. Đây là một quy trình công bằng hơn để chủ sở hữu trả hết phần trả góp trước đã.

 

Về đại lý quản lý chung cư, các điều khoản mới của Luật Chung cư sẽ ngăn cản việc lắp đặt hoặc trang bị trong chung cư bởi lý do tạo hình thức bề ngoài ngoại trừ trường hợp bất động sản được liệt kê là di sản bảo

 

tồn hoặc nằm trong khu vực bảo tồn. Mọi việc xây

 

dựng hoặc thiết lập phải xem xét đến giá trị lâu dài của những sửa đổi tại cuộc họp thường niên hoặc khi lập dự toán tài chánh cho công việc phải được đa số phiếu ủng hộ thay vì bỏ phiếu quyết định đặc biệt. Đại lý quản lý chung cư phải báo cáo 6 tháng một lần với công ty chủ sở hữu chung cư về công việc làm. Trong khi nhân sự quản lý tòa nhà chung cư phải vì lợi ích tốt nhất của công ty chủ sở hữu mà làm.

 

Luật mới cho phép công ty chủ sở hữu nộp đơn lên Tòa án dân sự và hành chính NSW để chấm dứt hợp đồng của đại lý quản lý chung cư hoặc nhân sự quản lý tòa nhà, nếu họ vi phạm pháp luật.

 

Trong việc này, NSW Fair Trading được trao quyền quy định hình thức hợp đồng mà đại lý quản lý hoặc nhân sự quản lý ký kết. Điều này sẽ cho phép NSW Fair Trading áp dụng các tiêu chuẩn cho các hợp đồng hoặc thỏa thuận nhằm bảo vệ tốt hơn chung cư và giúp việc so sánh các nhà cung cấp dịch vụ dễ dàng hơn.

 

Nhiệm vụ của ủy ban quản lý cũng được cải thiện. Ủy ban quản lý phải đưa ra lý do bằng văn bản từ chối yêu cầu sửa chữa nhỏ của chủ sở hữu – trong vòng 3 tháng kể từ yêu cầu bằng văn bản. Nếu ủy ban không thực hiện việc này, việc sửa chữa nhỏ sẽ tự động được chấp thuận. Thành viên mới trong ban quản trị phải được đào tạo và hiểu rõ trách nhiệm.

 

Đối với chủ sở hữu căn hộ, ngôi nhà mới trong chung cư, tăng thời hạn yêu cầu bồi thường hư hại của chủ sở hữu bất động sản trong chung cư lên sáu năm (hiện tại hai năm).

 

Người quản lý chung cư cần viết thư cho chủ sở hữu căn hộ hoặc nhà trong chung cư ngay khi họ biết được bất kỳ mối liên hệ hoặc lợi ích nào mà họ có, liên quan chung cư. Ví dụ bao gồm nếu người quản lý kết nối với nhà cung cấp dịch vụ cho chung cư.

 

Người quản lý cũng cần thông báo bằng văn bản cho công ty chủ sở hữu về một số vấn đề nhất định trước khi họ ký hợp đồng thay mặt cho công ty chủ sở hữu, ví dụ như sử dụng nhà cung cấp dịch vụ. Theo thông tin từ chính quyền NSW, luật mới cũng sẽ siết chặt các nhà phát triển cung cấp cho người mua tiềm năng mức thuế ban đầu thấp và tăng đáng kể trong năm thứ hai và các năm tiếp theo. Bằng cách tăng cường trách nhiệm giải trình của các nhà phát triển, luật mới giúp cho cư dân trong chung cư tránh được "cú sốc hóa đơn".

 

 

Ngoài ra người quản lý chung cư hoặc đại lý quản lý công ty không được nhận huê hồng từ các hãng bảo hiểm để tăng chi phí bảo hiểm chung cư mà các chủ sở hữu phải gánh chịu.

 

Cuối cùng, song song với tu chỉnh luật, một tài liệu mang tên “Strata Living Guide” (tạm dịch: Sách hướng dẫn về đời sống trong chung cư) được cung cấp cho chủ sở hữu bất động sản trong chung cư và người mua tiềm năng lời khuyên rõ ràng bằng tiếngAnh đơn giản về nhiều chủ đề liên quan đến chung cư.

 

Hướng dẫn mới có thông tin thực tế về cách thức dành cho những người sống trong các bất động sản chung cư, chẳng hạn như cách tổ chức các cuộc họp theo từng khu trong chung cư, cách quản lý tài chính theo tầng và cách nêu vấn đề của chung cư.

 

Hướng dẫn cũng hữu ích gợi ý các cách để thực hiện các công việc như sửa chữa thường xuyên hoặc khẩn cấp và phê duyệt cải tạo, giải quyết tranh chấp và quản lý mối quan hệ với công ty chủ sở hữu và người quản lý chung cư.

 

Những cải cách này, dựa trên công việc đang diễn ra, của Chính quyền nhằm giúp những người sống trong các bất động sản trong chung cư dễ dàng nuôi thú cưng và động vật hơn, cũng như các yêu cầu minh bạch hơn và hình phạt cao hơn đối với các đại lý quản lý chung cư làm sai.

 

Chị bạn chúng tôi nhận được tập tài liệu này qua đó hiểu biết thêm để yên chí với cuộc sống mới trong cộng đồng chung cư. Mừng quá đi!

 

 

Người Sydney.