Giá nhà tăng mạnh ở nhiều thành phố trên khắp đất nước trong năm 2023. Nguồn: AAP / Darren England

AUSTRALIA - Năm 2023 là một năm mạnh mẽ đáng ngạc nhiên của thị trường địa ốc Úc, với mức độ tăng trưởng khác nhau giữa các thành phố và vùng quê.

Giá bất động sản ở Úc vẫn đang tăng, nhưng tốc độ tăng trưởng chậm hơn cho thấy những hạn chế về khả năng chi trả đang bắt đầu gây ảnh hưởng, và một nhà kinh tế dự đoán một đợt giảm giá khác đối với thị trường nhà ở toàn quốc trong năm 2024.

Trên toàn quốc, giá nhà đã tăng 0,4% trong tháng 12, và tăng 8,1% trong năm 2023 theo dữ liệu của CoreLogic.

Đây là mức tăng trưởng hàng tháng nhỏ nhất kể từ khi giá nhà bắt đầu tăng trở lại vào tháng 2/2023, sau khi giảm vào năm 2022.

Trong khi khả năng chi trả kém và nhiều căn nhà mới được rao bán đã giúp kiểm soát mức tăng ở Sydney và Melbourne, thì Perth, Brisbane và Adelaide lại ghi nhận một tháng tăng trưởng mạnh mẽ.

Giá nhà ở ba thành phố trên đã tăng khoảng 1% mỗi tháng kể từ tháng 5/2023.

Giá nhà ở Melbourne giảm trong năm 2023. Nguồn: AAP / Bianca De Marchi

Sự chênh lệch ngày càng gia tăng

Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic, ông Tim Lawless, cho biết sự chênh lệch ngày càng gia tăng giữa các thành phố và vùng nông thôn là xu hướng chủ đạo của năm 2023.

Ông nói “Sự khác biệt giữa các thủ phủ tiểu bang có thể là do các yếu tố liên quan đến cung và cầu.”

Ông Lawless cho biết những hạn chế về khả năng chi trả ở các thủ phủ Queensland, Nam Úc và Tây Úc không nghiêm trọng như ở Melbourne và Sydney.

Ông nói “Và mức cung được quảng cáo vẫn duy trì ở mức dưới mức trung bình một cách liên tục và đáng kể”.

Tại Melbourne và Sydney, tốc độ tăng trưởng nhà ở đã chậm lại từ tháng 6/2023, cả hai thị trường này vẫn chưa quay trở lại mức cao kỷ lục.

Giá nhà ở Sydney đã tăng 0,2% trong tháng 12, trong khi giá nhà ở Melbourne giảm 0,3%, đánh dấu tháng sụt giảm thứ hai.

Đối với ba thủ phủ tiểu bang nhỏ nhất, nhìn chung 2023 là một năm yếu hơn về bất động sản.

Giá nhà ở Hobart đã giảm 0,8% trong 12 tháng, Darwin giảm 0,1% và ACT ghi nhận mức tăng nhẹ 0,5%.

Các thành phố tăng trưởng tốt hơn khu vực nông thôn vào năm ngoái, khi xu hướng di cư về vùng nông thôn trở lại bình thường sau COVID.

Thị trường nhà đất Úc sẽ chuyển biến ra sao trong năm nay?

Trên toàn quốc, ông Lawless cho biết thị trường địa ốc đã mất đà.

Ông nói “Sau khi mức tăng giá nhà hàng tháng đạt đỉnh điểm vào tháng 5 ở mức 1,3%, đợt tăng lãi suất vào tháng 6 và một đợt tăng khác vào tháng 11, cùng với áp lực chi phí sinh hoạt dai dẳng, thách thức về khả năng chi trả ngày càng trầm trọng, số lượng nhà được rao bán tăng và tâm lý người tiêu dùng thấp, đã dần giảm bớt sức nóng của thị trường trong nửa cuối năm 2023.”

Giá trị nhà ở đã giảm ở Hobart, Darwin và ACT trong 12 tháng qua. Nguồn: AAP / Jono Searle

Kinh tế gia trưởng ở ngân hàng AMP, ông Shane Oliver, cho biết thị trường bất động sản có nguy cơ suy thoái khi tốc độ tăng giá đã bắt đầu chậm lại.

Tỷ lệ đấu giá thành công giảm là một dấu hiệu khác cho thấy nhu cầu nhà ở đang phải vật lộn để theo kịp nguồn cung tốt hơn, cũng như khả năng chi trả bị suy giảm do lãi suất cao và áp lực chi phí sinh hoạt.

Ông nói ‘Sự thiếu hụt nguồn cung do tình trạng nhập cư mạnh mẽ chiếm ưu thế trong năm 2023, nhưng lãi suất cao và tác động chậm trễ của chúng cùng với khả năng chi trả kém giờ đây dường như đang bắt đầu có tác động.”

Trong những điều kiện này, kinh tế gia của AMP dự đoán giá nhà toàn quốc sẽ giảm từ 3 đến 5% trong năm 2024.

“Tất nhiên, có thể có một sự dao động lớn, với Sydney và Melbourne có nguy cơ cao hơn do mức nợ cao hơn, nhưng giá nhà tại Adelaide, Brisbane và Perth có thể vẫn cao với ít nhà được rao bán hơn, hưởng lợi từ việc di cư giữa các tiểu bang và mức nợ thấp hơn.”

Ông Oliver dự đoán giá nhà sẽ chạm đáy vào giữa năm 2024 và bắt đầu phục hồi vào cuối năm 2024, vì RBA có thể sẽ cắt giảm lãi suất.