Buổi sáng ở Sydney mùa đông năm 2026 có một thứ không khí rất lạ: trời vẫn xanh, cà phê vẫn thơm, nhưng những câu chuyện về bất động sản - vốn nóng như lò nướng bánh mì - lại bắt đầu dịu đi. Trên truyền hình, các
chuyên gia nói về “điểm ngoặt”. Trên báo, những dòng chữ “giá nhà giảm tháng thứ ba liên tiếp” xuất hiện đều
đặn. Và trong các quán cà phê, người ta bắt đầu bàn về chuyện “hay là… chờ thêm chút nữa rồi mua”.
Có một thời, chỉ cần nhắc đến bất động sản Úc là người ta thường nghĩ ngay đến một thị trường "khó giảm".
Suốt nhiều năm, giá nhà tại Sydney, Melbourne, Brisbane hay Perth liên tục lập những cột mốc mới. Nhiều người
đùa rằng ở Úc, có hai thứ dường như không biết mệt: tiền thuê nhà và giá bất động sản.
Thế nhưng từ giữa năm 2026, bức tranh ấy bắt đầu đổi màu.
Thị trường nhà ở Úc, sau một hành trình tăng giá hơn 30% trong 5 năm qua, đang bước vào một giai đoạn mới:
đi xuống. Không phải lao dốc, không phải khủng hoảng - chỉ là một sự hạ nhiệt có trật tự, giống như người chạy
bộ lâu năm giảm tốc để lấy hơi.
GIÁ NHÀ ĐANG GIẢM - VÀ GIẢM THẬT
Theo Reuters, giá nhà toàn quốc giảm 0.4% trong tháng 6/2026, mức giảm mạnh nhất trong 3 năm rưỡi. Sydney giảm 1.2%, Melbourne giảm 1%, và cả nước giảm 0.7% trong quý II - đánh dấu việc thị trường đã chính thức rời khỏi đỉnh tháng 3/2026.
PropTrack cũng xác nhận: tháng 6 là tháng thứ ba liên tiếp giá nhà giảm, với mức giảm 0.3% toàn quốc, và 7/8 thủ phủ đều đi xuống. Chỉ có Darwin là “ngược dòng” tăng nhẹ 0.2%.
Ngay cả tháng 4 - vốn thường là tháng giao dịch mạnh - cũng ghi nhận mức giảm 0.1%, lần đầu tiên trong năm
2026.
Những con số này cho thấy một điều rõ ràng: xu hướng giảm là thật, không phải nhiễu động tạm thời.
TẠI SAO GIÁ NHÀ LẠI ĐI XUỐNG?
- Lãi suất - “kẻ gây mệt mỏi” số một
Trong năm 2026, RBA đã nâng lãi suất ba lần liên tiếp, đưa “cash rate” lên 4.35%. Điều này khiến khả năng vay
của người mua giảm mạnh - vì ngân hàng phải kiểm tra khả năng trả nợ ở mức khoảng 7.35%, theo PropTrack.
Cotality nhận định rằng ngay cả trước khi lãi suất tăng thêm 75 điểm cơ bản, thị trường đã bắt đầu chậm lại vì
khả năng chi trả suy yếu.
Nói vui: lãi suất giống như việc thêm đá vào ba lô của người leo núi - leo vẫn được, nhưng chậm hơn và đôi khi
phải dừng lại thở.
- Thuế mới - nhà đầu tư “chùn chân”
Theo NAB, các thay đổi thuế trong ngân sách liên bang - đặc biệt là negative gearing và capital gains tax (CGT) - đã khiến kỳ vọng giá nhà giảm và hoạt động của nhà đầu tư suy yếu rõ rệt.
realestate.com.au cũng ghi nhận rằng các thay đổi thuế đang làm giảm nhu cầu của nhà đầu tư, đồng thời khiến cả người mua lẫn người bán thận trọng hơn.
- Chi phí sinh hoạt – người mua “ngắm nhiều hơn mua”
Theo PropTrack, áp lực chi phí sinh hoạt và lãi suất cao đang làm giảm sức mua, khiến người dân thận trọng hơn
khi bước vào thị trường.
- Tâm lý thị trường – khi người bán bắt đầu giảm giá
Cotality ghi nhận rằng “auction clearance rate” tại các thủ phủ đã rơi xuống 47.4%, mức thấp nhất kể từ thời COVID-19. Vendor discounting tăng lên 3.1%, nghĩa là người bán phải giảm giá nhiều hơn để chốt giao dịch.
CUNG – CẦU HIỆN RA SAO?
- Cầu đang yếu đi rõ rệt
• Mortgage demand giảm 6.6% trong 5 tháng đầu năm.
• Enquiry từ người mua nhà lần đầu giảm 9.1%.
• Thời gian bán nhà kéo dài hơn, theo NAB.
- Cung thì… không tăng mạnh, nhưng đủ để tạo áp lực
Theo NAB, chi phí xây dựng cao và chậm trễ trong cấp phép khiến nguồn cung mới bị hạn chế, nhưng vẫn có xu
hướng tăng.
Điều thú vị là: giá giảm không phải vì thừa nhà, mà vì cầu giảm mạnh hơn cung.
THÀNH PHỐ LỚN - VÙNG NÔNG THÔN: Hai câu chuyện khác nhau
- Sydney & Melbourne – giảm mạnh nhất
• Sydney: −1.2% trong tháng 6.
• Melbourne: −1%.
Hai thành phố này nhạy cảm nhất với lãi suất và thuế mới, nên phản ứng mạnh.
- Brisbane, Adelaide – giảm nhẹ hoặc đi ngang
Theo Reuters và PropTrack, hai thành phố này chỉ giảm nhẹ hoặc giữ giá.
- Perth & Darwin – vẫn tăng giá
• Perth tăng 0.7% trong tháng 6.
• Darwin tăng 0.2%.
Perth đặc biệt mạnh nhờ di cư liên bang và nguồn cung hạn chế.
VÙNG NÔNG THÔN ỔN ĐỊNH, THẬM CHÍ TĂNG
Theo PropTrack, vùng regional Australia giữ giá ở mức kỷ lục, tăng 9.5% trong năm qua, và không giảm trong tháng 6.
Nói cách khác: khi thành phố “mệt mỏi”, vùng quê lại… khỏe mạnh.
NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG MẠNH NHẤT ĐẾN GIÁ NHÀ
- Lãi suất
Yếu tố số một, được tất cả các nguồn xác nhận. Khi lãi suất tăng, khả năng vay giảm, cầu giảm, giá giảm.
- Thuế và chính sách
NAB và realestate.com.au đều ghi nhận tác động rõ rệt của các thay đổi thuế. Nhà đầu tư rút lui → cầu giảm →
giá giảm.
- Chi phí sinh hoạt
Reuters và PropTrack đều nhấn mạnh áp lực chi phí sinh hoạt đang làm suy yếu sức mua.
- Tâm lý thị trường
Auction clearance rate thấp, vendor discounting tăng - dấu hiệu người mua và người bán đều thận trọng.
- Dân số và di cư
Perth, Brisbane, Adelaide hưởng lợi từ tăng dân số. Sydney, Melbourne chịu áp lực chi phí sống cao.
GIÁ NHÀ SẼ GIẢM LÂU HAY CHỈ NGẮN HẠN?
- NAB dự báo: Giá nhà toàn quốc sẽ giảm 2.5% trong 12 tháng tới.
- Reuters ghi nhận: Nhiều nhà kinh tế dự báo giá sẽ tiếp tục giảm trong năm 2026, đặc biệt tại Sydney và Melbourne.
- PropTrack nhận định: Dù giảm, giá nhà vẫn chỉ thấp hơn đỉnh 0.9%, và vẫn +5.8% so với cùng kỳ năm trước
- nghĩa là thị trường đang “đi xuống nhẹ”, không phải lao dốc.
Kết luận chung
• Giá sẽ còn giảm trong ngắn hạn (vài tháng đến hết 2026).
• Nhưng khó có khả năng giảm sâu kiểu “khủng hoảng”.
• Thị trường có nhiều “đệm” vì thiếu nhà ở dài hạn.
NGƯỜI DÂN ÚC PHẢN ỨNG RA SAO?
Trong các quán cà phê ở Sydney, người ta bắt đầu nói về chuyện “đợi thêm chút nữa”. Ở Melbourne, nhiều gia đình trẻ xem đây là cơ hội hiếm hoi để bước vào thị trường. Ở Perth, người dân vẫn vui vẻ vì giá nhà… tiếp tục
tăng. Còn ở vùng nông thôn, mọi thứ diễn ra chậm rãi như thường - giá nhà vẫn ổn định, thậm chí tăng.
Thị trường nhà ở Úc, vốn là đề tài nóng bỏng nhất trong đời sống đô thị, giờ đây đang trở thành một câu chuyện
nhẹ nhàng hơn: giảm để thở, chứ không phải giảm để lo.
MỘT THỊ TRƯỜNG ĐANG ĐIỀU CHỈNH, KHÔNG PHẢI KHỦNG HOẢNG
Từ các nguồn lớn nhất của thị trường bất động sản Úc, có thể kết luận:
• Giá nhà đang giảm thật, và giảm trên toàn quốc.
• Nguyên nhân chính: lãi suất, thuế mới, chi phí sinh hoạt, tâm lý thị trường.
• Sydney và Melbourne giảm mạnh nhất.
• Perth, Darwin và vùng nông thôn vẫn tăng hoặc giữ giá.
• Giảm giá sẽ kéo dài trong ngắn hạn, nhưng khó trở thành khủng hoảng vì Úc vẫn thiếu nhà ở nghiêm trọng.
Thị trường nhà Úc năm 2026 vì thế giống như một người chạy bộ lâu năm: chậm lại để điều chỉnh nhịp thở, nhưng vẫn khỏe mạnh và không có dấu hiệu gục ngã.
BBT Dân Việt News
Nguồn tham khảo
• Reuters - Australia home prices suffer
steepest fall in 3-1/2 years
• NAB - Q2 2026 Residential Property Survey
• PropTrack - Home Price Index April & June
2026
• PropTrack June 2026: Australian Home Prices
Fall a Third Month
• realestate.com.au - Home prices decline as
buyers digest rate rises and tax changes
• Cotality - Home Value Index June 2026 (trích
dẫn qua Reuters)
