Michael Janda, viết cho Long Read của ABC
Danviet biên dịch
.jpg)
(Ảnh: abc.net.au)
Đầu tư bất động sản đã ăn sâu vào tâm lý người Úc, nhưng liệu có quá dễ dàng để coi chủ nhà là kẻ xấu trong cuộc khủng hoảng nhà ở của chúng ta không?
Hành trình đi tìm bất động sản của Margaret Lomas bắt đầu bằng một bước nhỏ — căn hộ đầu tiên tại Cabramatta ở thành phố Sydney.
Bà nhớ lại căn hộ hai phòng ngủ trong một tòa nhà xây bằng gạch, không có thanh máy và phải đi bằng thang bộ, nằm ở vùng ngoại ô, và nói, "Tôi không hề thích căn hộ trong chung cư này, tôi mua nó vì vào thời điểm đó nó hợp với túi tiền của tôi. Chúng tôi đã trả 28.000 đô-la cho căn hộ đó".
Đó là vào năm 1980, khi Lomas 20 tuổi.
Giờ đã ngoài 60, Lomas và chồng bà đã từng sở hữu hơn 40 bất động sản đầu tư. Bà ấy đã bán những gì bà mô tả là "những quả chua", nhưng vẫn còn ít nhất 25 căn nhà cho thuê sẽ mang lại một cuộc sống hưu trí vô cùng thoải mái. Thậm chí có thể còn lại một ít cho năm đứa con của họ. Và bà không muốn để lại quá nhiều tài sản cho cái con nếu bà được tự ý quyết định. Danh mục bất động sản đầu tư này không được tạo dựng với mục đích để lại bất cứ thứ gì cho bọn trẻ.
Bà ấy nói, "Kế hoạch ban đầu của tôi là tôi sẽ xài hết số tiền tôi có. Nhưng với tình hình hiện tại của cách danh mục đầu tư đang tốt lên, tôi không nghĩ rằng bây giờ tôi có thể tiêu hết số tiền tôi có. Vì vậy, con cái tôi sẽ nhận được những gì tôi còn lại khi tôi qua đời", dừng lại một chút, bà nói tiếp, "Mặc dù điều đó sẽ còn rất lâu nữa!”
Ở một khung cảnh khác trong hành trình bất động sản của họ là Justin và Lana.
Tôi gặp họ tại một buổi đi xem nhà ở Mortdale, một vùng ngoại ô rợp bóng cây xanh, lâu đời, ở phía nam Sydney, cách thành phố khoảng 45 phút lái xe. Họ bắt đầu hành trình đi tìm bất động sản của mình muộn hơn Lomas khá nhiều khi Lana đang mang thai đứa con đầu lòng của họ. Với một đứa con chỉ còn vài tháng nữa, và, suy nghĩ về việc có thêm một đứa nữa vào một ngày nào đó, họ hy vọng sẽ có bước tiến lớn hơn trong một ngôi nhà có ba phòng ngủ, giống như căn nhà phố mà họ vừa xem.
.png)
Justin và Lana liên tục thất bịa trong các cuộc đấu giá. (ABC News: Michael Janda)
Justin than thở, “Tất cả các bất động sản hiện nay nằm trong phạm vi giá cho những người mua nhà lần đầu, chúng luôn ở mức giá cơ cấu 2-1-1, có nghĩa là giá cả của những căn nhà có 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm, 1 chỗ đậu xe”.
Giống như Lomas, người có cha đã giúp bà ấy mua bất động sản đầu tiên ở Cabramatta, Justin thừa nhận rằng đôi bạn đời họ cần phải được sự giúp đỡ của gia đình để có thể mua được nhà.
Justin nói, “Tôi nghĩ, trong nền kinh tế này, mua nhà là điều khá khó khăn, trừ khi bạn kiếm được mức lương 200.000 đô-la, 300.000 đô-la, thì bạn thực sự mới có thể tự mua nhà cho mình.”
Ngay cả với sự giúp đỡ về tài chính, sau hơn ba tháng tìm kiếm, Justin và Lana đang dần quen với sự thất vọng. Đôi bạn đời này đã vô cùng kinh ngạc tại một cuộc đấu giá vào sáng sớm hôm ấy, khi một căn biệt thự có giá niên yết một triệu đô-la được bán với giá 1,28 triệu đô-la.
Khi tôi hỏi họ thường hay cạnh tranh với ai nhất, Lana trả lời không chút do dự: "Các nhà đầu tư", và cô ấy cười khúc khích.
Giống như nhiều người muốn mua nhà đang vật lộn để mua được nhà, bạn có cảm giác nếu Lana không cười, cô ấy có thể khóc.
.png)
Liệu các nhà đầu tư có phải là người gây ra cuộc khủng hoảng nhà ở không?
Đầu tư bất động sản đã ăn sâu vào tâm lý của người Úc.
Số liệu thống kê thuế gần đây nhất từ một hai năm trước cho thấy gần 2,3 triệu người Úc đã khai báo thu nhập từ việc cho thuê — tức là gần 15 phần trăm người nộp thuế. Con số đó đã tăng khoảng một triệu kể từ năm 2000.
Hơn 600.000 nhà đầu tư bất động sản sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, mặc dù rất ít người sở hữu nhiều bất động sản như Lomas, và bà Lomas cũng kiếm sống bằng cách tư vấn cho những người muốn mua bất động sản đầu tư.
Bà Lomas nói, “Tôi đã viết chín cuốn sách về đầu tư bất động sản, và tôi cũng từng dẫn một vài chương trình truyền hình trên Sky News, và tất cả đều nói về đầu tư bất động sản”.
Văn hóa đầu tư bất động sản này mở rộng đến cả giới lãnh đạo quốc gia của chúng ta. Hơn 90 phần trăm các chính trị gia liên bang là chủ nhà, hai phần ba sở hữu nhiều hơn một căn nhà, trong khi một trong bảy người có danh mục đầu tư bất động sản gồm bốn căn nhà trở lên.
Một sự thật không thể tránh khỏi là đối với mỗi bất động sản đầu tư phải có người thuê, và người thuê nhà là người không sở hữu căn nhà mà họ đang cư ngụ mặc dù họ có thể rất muốn sở hữu nó. Theo định nghĩa, chúng ta càng có nhiều nhà đầu tư có nghĩa là họ càng sở hữu nhiều bất động sản, thì tỷ lệ người sở hữu nhà sẽ càng thấp.
Không có gì ngạc nhiên khi chúng ta bị cám dỗ và dễ dàng coi những nhà đầu tư bất động sản như Margaret Lomas là những kẻ gây ra vấn đề khó khăn về khả năng chi trả nhà ở của Úc. Nhưng điều đó cũng có thể là sai.
Lomas đã mất nhiều thập niên làm việc chăm chỉ và (chủ yếu) có những quyết định sáng suốt để xây dựng danh mục đầu tư bất động sản mà bà có.
Bà nói, “Tôi không muốn phủ nhận sự thật rằng để làm được tất cả những gì tôi có hiện nay, chúng tôi đã phải hy sinh rất nhiều. Chúng tôi không đi nghỉ. Chúng tôi không bao giờ đi ăn nhà hàng. Chúng tôi không bao giờ gọi đồ ăn mang về.”
Quan trọng hơn, Lomas đã chơi theo luật của cuộc chơi. Các luật chơi, một cách may mắn cho bà ấy, thay đổi đã có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản vào cuối những năm 1990, khi bà mua bất động sản đầu tư đầu tiên của mình ở Cairns.
Vì vậy, nếu chúng ta cùng nhau phẫn nộ vì một ai đó sở hữu hàng chục bất động sản đầu tư, có lẽ chúng ta cần chuyển sự tập trung của mình vào những luật lệ đó, chứ không phải những cá nhân đã hưởng lợi từ luật lệ.
.png)
Ai, hoặc cái gì, đáng bị đổ lỗi?
Đây là một trong hai câu hỏi chính khi tôi hợp tác với Kara Jensen Mackinnon trong nhóm podcast News Daily để điều tra cuộc khủng hoảng gia cư ở Úc. Câu hỏi còn lại là, sau khi chúng ta xác định được vấn đề, hãy hỏi xem liệu vấn đề có thể khắc phục được không và bằng cách nào.
Câu hỏi đầu tiên (ai, hoặc cái gì, đáng bị đổ lỗi) dễ trả lời hơn, mặc dù có phần gây tranh cãi. Nếu bạn muốn tạo ra một công thức cho nhà ở giá phải chăng, bạn sẽ làm hầu như mọi thứ mà nước Úc đã làm kể từ những năm 1980. Không có gì ngạc nhiên khi chúng ta là những người dẫn đầu thế giới trong lĩnh vực này. Chỉ có những khoảnh khắc hiếm hoi và thường ngắn ngủi khi các cơ quan hoạch định chính sách của Úc hành động theo cách hạn chế tăng giá thay vì thúc đẩy nó.
Bộ trưởng tài chính và thời đó, là ông Paul Keating, đã đưa ra thuế lãi vốn vào năm 1985 để bảo đảm rằng mọi người phải nộp thuế khi họ thu được lợi nhuận từ việc bán các khoản đầu tư, bao gồm cả bất động sản. Thật khó tin là, cho đến lúc đó, lợi nhuận thu được từ việc tăng giá tài sản vẫn hoàn toàn không bị đánh thuế. Ông Keating cũng đã tạm thời chấm dứt việc thực hành khấu trừ lãi vay (negative gearing), theo đó, khoản lỗ từ một loại hình đầu tư (như bất động sản) có thể được bù trừ vào/với thu nhập chịu thuế từ các hoạt động khác (như các nguồn thu nhập chịu thuế từ lao động hoặc kinh doanh), có nghĩa là sẽ phải trả ít thuế thu nhập hơn. Cải cách đó tồn tại được trong hai năm, trước các nỗi lo sợ về phản ứng chính trị khiến nó bị loại bỏ trước cuộc bầu cử năm 1987.
Các Thống đốc Ngân hàng Trữ Kim Úc, Ian Macfarlane, và Glenn Stevens, đều đã tăng lãi suất một phần để chống lại những gì họ xác định là rủi ro ngày càng tăng của bong bóng bất động sản vào đầu những năm 2000. Stevens thậm chí còn có một lần xuất hiện hiếm hoi trên chương trình truyền hình vào giờ ăn sáng để cảnh báo những người chơi bình thường (những người mua nhà lần đầu, hoặc những người có ý định đầu tư nhỏ lẻ vào bất động sản) rằng giá nhà không phải lúc nào cũng tăng.
Cơ quan quản lý ngân hàng, với tên gọi là Cơ quan Quản lý Rủi ro Tài chính Úc Đại Lợi – viết tắt là APRA, dưới sự lãnh đạo của Wayne Byres, đã dội gáo nước lạnh vào một cơn sốt nhà ở do nhà đầu tư dẫn đầu khác vào giữa những năm 2010 bằng cách sử dụng "các công cụ quản lý rủi ro tài chính vĩ mô", chẳng hạn như giới hạn tăng trưởng cho vay đầu tư, và áp dụng mức lãi suất tối thiểu để bảo đảm rằng người đi vay tiền đủ khả năng tài chính để trả nợ ngay cả khi lãi suất tăng, để đặt ra các giới hạn quy định về số tiền mà mọi người có thể vay, đặc biệt là các nhà đầu tư.
Sự điều chỉnh bất động sản lớn nhất tại các thành phố thủ đô trong lịch sử hiện đại ở Úc đã diễn ra sau đó, gây ra sự sụt giảm giá 8,2 phần trăm giữa đỉnh điểm vào năm 2017 và chạm mức đáy vào giữa năm 2019.
Sự sụt giảm giá nhà ở tại các thành phố thủ đô.
.png)
Biểu đồ minh họa vào thời điểm giá nhà sụt giảm.
ABC News, Nguồn: CoreLogic
Sydney — thị trường đắt đỏ nhất, nơi mọi người cần những khoản vay lớn nhất để mua — dẫn đầu đợt giảm giá đó với mức giảm 13 phần trăm. Mặc dù chắc chắn gây đau đớn cho một số người, nhưng đợt giảm giá đó là cơ hội để người bạn đời của tôi và tôi mua ngôi nhà khiêm tốn của mình ở phía tây nội thành Sydney.
Nhưng, những ví dụ như thế này về việc các cơ quan hoạch định chính sách "đi ngược lại xu hướng thị trường" là rất hiếm và riêng biệt. Hầu hết họ đã chọn cách đổ thêm dầu vào lửa.
.png)
‘Bạn càng vay được nhiều, bạn càng có thể phải trả giá cao’
Tình hình suy trầm đó đã kết thúc khi chính quyền Morrison mới tái đắc cử đã gây sức ép lên cơ quan quản lý ngân hàng để làm dịu lập trường cứng rắn của mình vào giữa năm 2019. Kết hợp với việc cắt giảm lãi suất, giá nhà nhanh chóng tăng trở lại, đặc biệt là khi gói kích thích kinh tế trong đại dịch hướng đến trợ cấp HomeBuilder để thúc đẩy nền kinh tế, và các khoản vay lãi suất thấp để mua nhà.
Sau vài năm, giá trị ngôi nhà của chúng ta tăng lên gần bằng thu nhập từ công việc của mình. Giờ đây, nếu phải mua lại căn nhà này, chúng ta sẽ không còn khả năng có thể sống ở trong căn nhà này được nữa. Và việc giá nhà ở các thành phố lớn của Úc gần đây giảm mạnh trùng hợp với việc APRA siết chặt các khoản vay thế chấp, điều này không phải là ngẫu nhiên.
Danielle Wood, chủ tịch Ủy ban Năng suất Úc, giải thích rằng “Bạn càng có thể vay được nhiều, bạn càng có thể phải trả giá cao hơn cho căn nhà”.
Người đứng đầu nhóm nghiên cứu kinh tế của chính phủ liên bang cho biết sự khởi đầu của đợt bùng nổ giá nhà kéo dài ba thập niên ở Úc trùng khớp với việc bãi bỏ các quy định trong lãnh vực ngân hàng.
Bà Wood cho biết “Trong giai đoạn đó, chúng tôi đã chứng kiến sự tự do hóa tín dụng (là: - mới lỏng các quy định cho vay tiền [chú giải: danviet]), vì vậy mọi người dễ dàng vay mượn hơn”.
.png)
Sự tự do hóa này bắt đầu vào những năm 1980, khi chính phủ Hawke-Keating bãi bỏ các quy định cũ, nới lỏng các hạn chế về tín dụng — cho phép các ngân hàng nước ngoài cung cấp các khoản vay cho hộ gia đình — và cuối cùng tạo ra các điều kiện mà các công ty phi-ngân-hàng cho vay thế chấp phát triển mạnh và làm suy yếu bốn ngân hàng lớn truyền thống (trước khi cuối cùng những công ty phi-ngân-hàng cho vay thế chấp bị các ngân hàng lớn truyền thống mua lại).
Đồng thời, động thái chuyển sang chính sách ngân hàng trung ương đặt mục tiêu kiểm soát lạm phát ở một mức nhất định, do Keating khởi xướng và được Peter Costello củng cố trong chính phủ của John Howard, đã chứng kiến lãi suất giảm và duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với nhiều thập niên trước.
Chuyên gia kinh tế học, Gerard Minack, từng là chiến lược gia, cho các thị trường tài chính của các quốc giá phát triển, của ngân hàng đầu tư khổng lồ Morgan Stanley của Hoa Kỳ. Ông đã làm việc trong thị trường tài chính trong khoảng 35 năm, vì vậy ông đã tận mắt chứng kiến những tác động của những thay đổi này.
Ông giải thích, “Cách mà hầu hết người mua nhà nghĩ là, ‘Tôi có thể dành ra từng đó tiền để trả góp hàng tháng’. Nếu bạn có thể chi 1.000 đô-la để trả nợ thế chấp mỗi tháng, thì bạn có thể đủ khả năng trả khoản thế chấp cao hơn nhiều khi lãi suất thế chấp ở mức 5 phần trăm so với mức 15 phần trăm hoặc 17 phần trăm [như đã từng] vào đầu những năm 90.”
Theo ông Minack, yếu tố quan trọng đầu tiên tác động đến nhu cầu mua nhà, hay nói cách khác là khả năng chi trả của người dân, chính là sự sụt giảm của lãi suất. Dữ liệu giá nhà đã chứng minh điều này. Gần như mỗi lần lãi suất giảm, giá bất động sản lại nhanh chóng tăng lên. Ngược lại, việc tăng lãi suất thường dẫn đến sự sụt giảm giá nhà.
Nhưng yếu tố đẩy giá nhà lên này có một giới hạn — một giới hạn mà chúng ta đã đạt được trong đại dịch COVID khi một số lãi suất cho vay mua nhà giảm xuống dưới 2 phần trăm.
Minack nhận định rằng, “Những thành phố đắt đỏ nhất của chúng ta, Melbourne và Sydney, có lẽ đã đạt đến mức cao nhất so với thu nhập của người dân. Điều này là do chúng ta đã đạt đến đỉnh điểm của sự đắt đỏ khi lãi suất, sau đại dịch, giảm xuống mức thấp nhất lịch sử.”
.png)
Thay đổi về thuế đã thay đổi cuộc chơi đầu tư
Tuy nhiên, việc người dân có thể vay được nhiều tiền hơn, dù tạo điều kiện cho sự bùng nổ của thị trường nhà đất, nhưng tự nó không thể giải thích được vì sao giá nhà lại tăng chóng mặt đến vậy. Lý do nằm ở sự cạnh tranh gay gắt, khi mọi người tranh nhau mua những căn nhà đẹp nhất ở vị trí tốt nhất trong khả năng tài chính của mình.
Sự cạnh tranh càng trở nên khốc liệt khi bạn đến tham gia đấu giá nhà và nhận ra mình phải đối đầu với nhiều nhà đầu tư bất động sản. Trước đó, từ khi được tái áp dụng vào năm 1987, chính sách khấu trừ lãi vay đã giúp các nhà đầu tư có thể trả giá cao hơn, vì họ được phép trừ chi phí vay thế chấp vào thu nhập chịu thuế, điều mà người mua nhà để ở không được hưởng. Nhưng đến tháng 9 năm 1999, một thay đổi trong chính sách đã thúc đẩy nhiều người tham gia đầu tư bất động sản hơn.
Bộ trưởng Ngân khố Peter Costello và Thủ tướng John Howard đã ban hành chính sách giảm 50 phần trăm thuế lợi nhuận vốn cho bất kỳ tài sản nào được nắm giữ trên một năm. Sự thay đổi đột ngột này đã biến chính sách khấu trừ lãi vay từ một khoản trợ cấp nhỏ cho những người cho thuê nhà bị lỗ thành một công cụ giảm thiểu thuế hiệu quả cho người có thu nhập cao. Họ có thể chuyển một phần thu nhập để trả lãi vay thế chấp cho bất động sản đầu tư, qua đó tránh phải nộp thuế thu nhập cho phần này. Sau đó, khi giá bất động sản tăng, họ bán tài sản và chỉ phải nộp thuế lợi nhuận vốn trên một nửa số tiền lãi.
Ông Minack nhận định: "Giá nhà đất thực sự bắt đầu tăng vọt cùng thời điểm chính phủ Howard thay đổi chính sách thuế lợi nhuận vốn. Chính sách này đã khuyến khích mọi người kiếm tiền thông qua việc gia tăng giá trị tài sản thay vì thu nhập thông thường, dẫn đến việc ngày càng có nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường nhà ở".
Mặc dù vậy, các mô hình phân tích của nhiều chuyên gia kinh tế, bao gồm cả những người làm việc tại tổ chức tư vấn Grattan Institute (Học Viện Grattan), cho thấy việc giảm ưu đãi thuế lợi nhuận vốn, hoặc loại bỏ chính sách khấu trừ lãi vay, chỉ khiến giá nhà giảm từ 1 đến 4 phần trăm. Nói cách khác, khấu trừ lãi vay không phải là nguyên nhân chính gây ra tình trạng giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, các mô hình nghiên cứu và tính toán này thường dựa trên giả định rằng các nhà đầu tư bất động sản đưa ra quyết định dựa trên tính toán chuyên nghiệp và hợp lý về giá trị hiện tại của khoản đầu tư, cũng như mức độ ảnh hưởng của những thay đổi này về thuế.
.png)
Những người như bà Lomas có lẽ sẽ tính toán theo cách này, đó là lý do vì sao bà ấy rất kĩ lưỡng trong việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư. Bà Lomas ưu tiên các bất động sản có chi phí mua vào thấp và tiềm năng cho thuê cao, thường nằm ở các khu vực có giai tầng kinh tế xã hội thấp hơn. Tuy vậy, ngay cả những khoản đầu tư của bà ấy cũng thường tận dụng chính sách khấu trừ lãi vay trong những năm đầu.
Bà giải thích, "Khi chúng ta nói về dòng tiền dương (dòng tiền thu vào lớn hơn dòng tiền chi ra), chúng ta không chỉ có nghĩa là tiền thuê đủ để trang trải mọi chi phí. Chúng ta muốn nói đến tiền cho thuê cộng với các khoản ưu đãi thuế mà bạn nhận được khi đầu tư vào bất động sản".
Thực tế cho thấy, hầu hết các ngôi nhà đang bị định giá cao hơn giá trị thực tế nếu tính theo các chỉ số so sánh giá trên thu nhập thông thường. Theo ông Shane Oliver của công ty dịch vụ tài chính AMP, mức độ định giá quá cao này là khoảng một phần ba trên toàn quốc và gần 50 phần trăm ở Sydney. Điều này chứng tỏ rằng hầu hết các nhà đầu tư (và người mua nhà để ở) không đưa ra quyết định mua nhà dựa trên những tính toán như vậy (là những phép tính toán sử dụng các chỉ số tài chính cơ bản để định giá bất động sản, đặc biệt là chỉ số giá trên thu nhập).
Vấn đề lại nằm ở tâm lý người dân — khi được hưởng ưu đãi thuế hoặc trợ cấp, nhiều người Úc sẽ không ngần ngại tận dụng, kể cả khi điều đó không thực sự có lợi cho họ. Hãy nhìn vào các khoản trợ cấp cho người mua nhà lần đầu hoặc chương trình HomeBuilder, những chương trình này đã gây ra những tác động quá lớn lên thị trường.
.png)
Sự bùng nổ dân số và tình trạng khan hiếm nguồn cung
Đó là những yếu tố tài chính đã làm tăng nhu cầu và giá cả mà người dân sẵn sàng chi trả cho nhà ở. Tuy nhiên, nhà ở và căn hộ không chỉ đơn thuần là các khoản đầu tư. Thông thường, ngoại trừ một số ít trường hợp, nhà ở là nơi sinh sống của con người. Chỉ khoảng 10 phần trăm tổng số nhà ở bị bỏ trống vào bất ký một ngày nào được chọn (để lấy số liệu thống kê hoặc nghiên cứu) ngẫu nhiên.
Và đây chính là yếu tố vật chất đã đẩy giá nhà lên cao. Dân số Úc tăng nhanh trong khi khả năng xây dựng thêm nhà ở lại có giới hạn. Vào cuối thập niên 1990, dân số Úc chưa đến 19 triệu người. Nhưng chỉ trong vòng 25 năm qua, chúng ta đã có thêm 8 triệu dân."
Trong phần lớn thời gian của thập niên 2000 và 2010, chúng ta dường như đã xây đủ nhà mới để đáp ứng nhu cầu tăng lên của dân số. Điều này cũng góp phần vào việc giá nhà giảm khi các khoản vay bị siết chặt từ năm 2017 đến 2019, và một lần nữa khi lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2022. Tuy nhiên, kể từ khi Úc mở cửa hoàn toàn biên giới quốc tế vào đầu năm 2022, dân số đã tăng vọt khoảng 1,5 triệu người. Trong khi đó, chúng ta có lẽ chỉ xây dựng được khoảng 450.000 căn nhà trong cùng khoảng thời gian.
(Tôi [“Tôi” là tác giả bài viết này] dùng từ "có lẽ" vì đây chỉ là ước tính dựa trên số liệu về tiến độ hoàn thành các công trình xây dựng do Nha Thống kê Úc công bố. Nha Thống kê Úc (ABS) từng được tài trợ trong thời gian ngắn để đưa ra các ước tính chính thức và cập nhật về số lượng nhà ở tại Úc từ năm 2016 đến 2022. Tuy nhiên, thật khó hiểu khi chính phủ đang đặc biệt quan tâm đến tình trạng thiếu hụt nhà ở, thì khoản tài trợ đó lại không được tiếp tục)
Điều đó có nghĩa là chúng ta chỉ xây thêm được một căn nhà cho mỗi 3,4 người tăng thêm, trong khi quy mô hộ gia đình trung bình từ lâu đã ở mức khoảng 2,5 người. Rõ ràng là chúng ta không theo kịp. Phản ứng điển hình là chúng ta cần xây thêm nhiều nhà hơn.
Ông Peter Tulip, cựu chuyên gia kinh tế của Ngân hàng Dự trữ Úc, hiện đang công tác tại Trung tâm Nghiên cứu Độc lập, một tổ chức nghiên cứu theo hướng thị trường tự do, giải thích: "Nhu cầu tiêu dùng đang tăng lên đối với hầu hết mọi mặt hàng, nhưng nguồn cung thường có thể đáp ứng được, vì thế chúng ta sẽ có số lượng sản phẩm được làm ra nhiều thêm. Tuy nhiên, đối với nhà ở, các kinh tế gia gọi đó là nguồn cung không co giãn. Điều này có nghĩa là nguồn cung không thể nhanh chóng đáp ứng nhu cầu. Do đó, thay vì có thêm nhiều nhà ở, chúng ta lại chứng kiến giá nhà tăng cao".
Phong trào YIMBY (Yes In My Backyard) — "Vâng, hãy xây ngay cạnh nhà tôi" — đang ngày càng lớn mạnh, khi giới trẻ Úc cảm thấy bất mãn và đổ lỗi cho những người phản đối, là những người muốn xây dựng theo kiểu NIMBY (Not In My Backyard ) — "Không, đừng xây cạnh nhà tôi" — là nguyên nhân chính khiến họ gặp khó khăn trong việc mua nhà. Họ cho rằng, việc giảm bớt các thủ tục rườm rà trong quy hoạch là giải pháp then chốt.
Trong thời gian còn làm việc tại Ngân hàng Trữ kim Úc, ông Tulip cùng các đồng nghiệp đã viết một bài báo, trong đó chỉ ra rằng các quy định quy hoạch là rào cản lớn nhất đối với việc tăng nguồn cung nhà ở, và có thể làm tăng chi phí xây dựng nhà ở tại Sydney hoặc Melbourne lên đến khoảng 40 phần trăm. Các thành phố thủ phủ nhỏ hơn cũng chịu ảnh hưởng, mặc dù mức độ không lớn bằng.
.png)
Liệu việc Xây dựng thêm căn hộ có phải là giải pháp?
Nhưng những người trong ngành xây dựng căn hộ nghĩ gì?
Ông Ryan Bennetts, người đứng đầu bộ phận thu mua bất động sản của Central Element, một công ty chuyên xây dựng căn hộ cao cấp tại các khu vực thượng lưu phía đông và phía bắc Sydney, là người có kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực này. Ông nói rằng những thay đổi quy hoạch gần đây của chính phủ NSW giúp việc phê duyệt căn hộ tầm trung dễ dàng hơn là đáng hoan nghênh, nhưng ông không tin rằng những thay đổi này sẽ dẫn đến sự sụt giảm đáng kể về giá cả.
Ông ấy nói chuyện với tôi (“tôi” là tác giả bài báo này) qua điện thoại: "Tôi có thể dẫn chứng vô số địa điểm tiềm năng có thể phát triển thành các khu dân cư với mật độ xây cất cao hơn, giúp tăng nguồn cung nhà ở."
Tôi hỏi ông ấy: "Nếu được tự do xây dựng bất cứ thứ gì, ở bất cứ đâu, ông có sẵn lòng bán căn hộ với giá thấp hơn 40 phần trăm không?"
Ông ấy đáp: "Tôi không nghĩ điều đó sẽ xảy ra. Xét cho cùng, các công ty phát triển bất động sản hoạt động với mục tiêu lợi nhuận và thu hồi vốn đầu tư"
Theo ông Bennetts, việc mở thêm quỹ đất để phát triển bất động sản và cho phép nhiều nhà đầu tư tham gia, chưa chắc đã giúp giá nhà giảm mạnh như mong đợi.
“Về mặt lý thuyết, bạn có thể áp dụng phương thức đó, là giảm giá mỗi căn hộ xuống tới 40 phần trăm, như các kinh tế gia đã đề xướng, nhưng thực tế có thể không diễn ra như vậy.”
Kinh tế gia Gerard Minack cũng hoài nghi về phản ứng chỉ tập trung vào nguồn cung để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở.
Ông nói, "Nhiều người nói, hãy xây thêm thật nhiều nhà. Nhưng việc theo kịp tốc độ tăng dân số là rất khó khăn. Chúng ta đã nghe điệp khúc "hãy xây thêm nhà" suốt 25 năm qua, nhưng rõ ràng là giải pháp này không mang lại hiệu quả"
Minack tin rằng một phần của giải pháp để làm cho nhà ở trở nên giá cả phải chăng hơn là làm chậm tốc độ tăng trưởng dân số.
Ông nói, “Việc xây cất đủ nhà ở thực sự rất khó khăn. Tôi cũng cho rằng, việc đầu tư ồ ạt chỉ để duy trì hiện trạng, thay vì cải thiện chất lượng cuộc sống, là một sự lãng phí nguồn lực rất lớn"”.
.png)
Chúng ta đã biết cách làm cho nhà ở có giá cả phải chăng hơn
Câu hỏi quan trọng thứ hai được đề cập trong podcast "Housing Hostages" của chúng tôi là làm thế nào để làm cho nhà ở có được giá cả phải chăng hơn trở lại, nếu điều đó còn khả thi. Những vấn đề được nêu ở trên làm cho nhiều giải pháp khả thi trở nên rõ ràng.
Nếu các giải pháp đã quá rõ ràng, tại sao chúng ta vẫn chưa thực hiện? Câu trả lời cũng rõ ràng không kém: Mọi thay đổi đều sẽ có người chịu thiệt. Việc giảm tốc độ tăng trưởng dân số sẽ làm giảm nguồn cung khách hàng, ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời làm giảm nguồn cung lao động, là nhân tố giúp kiểm soát mức tăng lương.
--_--
Làm thế nào để giá cả nhà đất trở nên phải chăng trở lại
- Giảm bớt một số nhu cầu vật chất bằng cách làm chậm tốc độ tăng trưởng dân số, để các công ty phát triển và xây cất có cơ hội đáp ứng đủ nguồn cung.
- Giảm bớt các quy định quy hoạch rườm rà, tùy tiện và đẩy nhanh tiến độ phê duyệt để xây dựng nhà ở nhanh hơn.
- Thắt chặt các quy định cho vay để tránh tình trạng lãi suất thấp kích thích bong bóng giá nhà, bằng cách hạn chế số tiền ngân hàng có thể cho vay.
- Cắt giảm một số ưu đãi thuế dành cho nhà đầu tư, vốn gây bất lợi cho người mua nhà để ở, và thay thế thuế trước bạ bằng thuế đất để giảm chi phí ban đầu cho người mua mà không gây ra tình trạng giá nhà tăng vọt.
--_--
Việc nới lỏng các quy định quy hoạch và tăng cường phát triển tại các khu dân cư hiện hữu đe dọa đến lối sống của cư dân bản địa — những người theo chủ nghĩa NIMBY – Not In My Backyard (phong trào phản đối thay đổi hiện trạng khu dân cư hiện hữu) khét tiếng, là những người thường xuyên gửi đơn phản đối các dự án phát triển đến chính quyền địa phương.
Việc siết chặt các quy định cho vay sẽ hạn chế sự gia tăng lợi nhuận của ngân hàng, tương tự như việc thay thế thuế trước bạ — một khoản chi phí trả trước lớn mà hầu hết người mua phải vay thêm để chi trả. Việc loại bỏ các ưu đãi thuế cho nhà đầu tư tạo ra những người thua cuộc rõ ràng trong số 15 phần trăm số cử tri và hơn hai phần ba chính trị gia được hưởng lợi từ các ưu đãi thuế cho nhà đầu tư.
Các quy tắc cho vay chặt chẽ hơn sẽ hạn chế tăng trưởng lợi nhuận của ngân hàng, cũng như thay thế thuế tem — một khoản chi phí trả trước lớn mà hầu hết người mua phải vay nhiều hơn để trang trải. Việc xóa bỏ các khoản giảm thuế cho nhà đầu tư tạo ra những người thua cuộc rõ ràng trong số 15 phần trăm cử tri và hơn hai phần ba các chính trị gia được hưởng lợi từ chúng.
Những người thua cuộc rất rõ ràng, đôi khi họ bị thiệt hại nặng, và thường rất ồn ào (nhiều lời và lớn giọng). Trong khi đó, những người được hưởng lợi tiềm năng lại không chắc chắn, phần lớn là giới trẻ, và thường không có nhiều tiếng nói trong các vị trí quyền lực.
Những người thua cuộc thì rõ ràng, đôi khi lớn và thường lên tiếng. Những người chiến thắng tiềm năng thì không chắc chắn, còn trẻ và nói chung là ít được đại diện ở các vị trí có ảnh hưởng.
Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng nhà ở — khi các cặp vợ chồng thu nhập trung bình không thể thực sự mua được nhà tại các thành phố lớn nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình — đang dần chạm đến giới hạn chịu đựng.
"Tôi bắt đầu khóc không kiểm soát được," Michelle, một người đang tìm mua nhà, tâm sự với Kara, người viết bản tin cho News Daily.
Dù Michelle và bạn đời cô ấy đã mua được một căn hộ hai phòng ngủ ở ngoại ô Sydney, họ vẫn luôn cảm thấy sự khác biệt lớn so với những thế hệ trước đây.
Cô ấy tâm sự "Giờ đây, mỗi khi đi ngang qua những ngôi nhà ở Sydney, tôi không thể không tự hỏi, 'Họ đã làm thế nào để mua được căn nhà này?'. Nếu là thế hệ trước, chúng tôi đã không gặp khó khăn như vậy. Cả hai chúng tôi đều đã đi làm được một thời gian, đều có công việc ổn định, đều tốt nghiệp đại học, và tôi còn có bằng thạc sĩ.”
"Nhìn những ngôi nhà ấy, tôi biết rằng thế hệ trước, những người có hoàn cảnh tương tự chúng tôi, đã có thể dễ dàng mua được nó. Tôi không thể ngừng suy nghĩ về sự khác biệt quá lớn giữa chúng tôi và thế hệ trước".
Và nếu tình hình không sớm được cải thiện, khoảng cách giữa những người "có nhà" và "không có nhà" sẽ ngày càng lớn.
Giáo sư kinh tế Rachel Ong ViforJ, tại Đại học Curtin, cảnh báo, "Sự bất bình đẳng này sẽ tiếp tục kéo dài qua nhiều thế hệ. Chúng ta không chỉ đang nói về thế hệ trẻ hiện tại, mà còn là thế hệ con cháu của những người trẻ hiện tại, và cả những thế hệ sau nữa".
Ngay cả những người từng hưởng lợi từ đợt tăng giá nhà đất chóng mặt tại Úc cũng phải thừa nhận rằng, giới trẻ hiện nay đang phải đối mặt với những thách thức lớn hơn nhiều.
Tôi vô cùng thấu hiểu những khó khăn của các bạn trẻ đang cố gắng mua nhà hiện nay. Tôi biết nhiều người trong thế hệ của tôi sẽ nói rằng, 'Chúng tôi cũng từng trải qua giai đoạn khó khăn tương tự', bà Margaret Lomas tâm sự, đồng thời nhắc lại quãng thời gian bà phải thắt chặt chi tiêu để vượt qua giai đoạn lãi suất cao ngất ngưởng vào những năm 80 và đầu 90. Bà nói tiếp, "Nhưng thực lòng, tôi không cho rằng giai đoạn của chúng tôi khó khăn như thế này"
Nhưng, liệu những người đang sở hữu bất động sản, có thể phải chịu thiệt hại về lợi ích cá nhân, có sẵn lòng ủng hộ những thay đổi nhằm giúp cho việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn hay không?
Tác giả
Lời văn: Michael Janda
Ấn hành: Catherine Taylor
Ảnh: Brendan Esposito / Minh họa: Lindsay Dunbar
Biên dịch: BBT Danviet
