Khu trung tâm thành phố Adelaide có tỷ lệ văn phòng trống cao nhất tính trên  cả nước. (ABC News: Carl Saville)

 

 

NAM ÚC – Adelaide đang gặp vấn đề về bất động sản ở hai mặt - các văn phòng ở khu trung tâm thành phố đang trống rỗng trong khi thành phố lại có thị trường cho thuê đang căng thẳng nhất cả nước.

 

Dữ liệu của PropTrack cho thấy chỉ 0,83% bất động sản cho thuê ở Adelaide bị bỏ trống trong tháng Ba, so với 1,08% trên toàn quốc.

 

Ngược lại, gần 1/5 diện tích văn phòng thương mại ở khu trung tâm thương mại bỏ trống, theo dữ liệu của Hội đồng Bất động sản Úc (Property Council of Australia) từ tháng Hai.

 

Thị trưởng thành phố Adelaide đã kiến nghị chuyển đổi các không gian văn phòng bỏ trống, cũ kỹ, thành các căn hộ dân cư trong một quá trình gọi là tái sử dụng thích ứng.

 

Tuy nhiên, các chuyên gia và tập đoàn bất động sản hàng đầu ở Nam Úc cho rằng việc này không phải lúc nào cũng đơn giản và đôi khi có thể tốn kém hơn việc xây dựng một tòa nhà mới.

 

 

Điều gì đang xảy ra trên thị trường bất động sản ở Adelaide?

 

Những người thuê nhà tiềm năng đang gặp khó khăn để có được một mái nhà khi họ phải đối mặt với thị trường cho thuê eo hẹp nhất ở Úc.

 

Công ty tư nhân chuyên về phân tích dữ liện, PropTrack, cho biết tỷ lệ chỗ trống cho thuê ở Adelaide vẫn ở mức dưới 1% kể từ tháng 9 năm 2021, lâu hơn bất kỳ thủ phủ nào khác.

 

Nhưng khu trung tâm thương mai thành phố Adelaide đang phải đối mặt với một vấn đề khác.

 

Khu trung tâm thương mại thành phố Adelaide có tỷ lệ mặt bằng thương mại bị trống gần 20%. (ABC News: Lincoln Rothall)

 

 

Theo dữ liệu của Hội đồng Bất động sản Úc, thành phố Adelaide có tỷ lệ trống bất động sản thương mại là 19,3% trong tháng Hai - cao nhất cả nước.

 

Hôm ngày 9/04, chính quyền tiểu bang tuyên bố Tập đoàn Walker sẽ xây dựng một tòa cao ốc chọc trời 38 tầng tại Festival Plaza bên cạnh tòa nhà Nghị viện.

 

Jane Lomax-Smith, Thị trưởng thành phố Adelaide, nói với ABC rằng bà "thất vọng" vì tiền không được chuyển vào việc tái sử dụng thích hợp các tòa nhà bỏ trống, cũ hơn, ở thành phố.

 

Bà Lomax-Smith nói: “Chúng tôi muốn một số khối văn phòng cũ được tân trang lại, và được cho thuê mới, vì tòa nhà bền vững nhất mà bạn có thể có là tòa nhà mà bạn không phá bỏ”.

 

 

Tái sử dụng thích ứng là gì?

Bộ Môi Sinh và Nước tiểu bang Nam Úc định nghĩa tái sử dụng thích ứng là việc tái sử dụng một tòa nhà cho mục đích sử dụng mới trong khi vẫn bảo tồn di sản của nó.

 

Theo Hội đồng thành phố Adelaide, các ví dụ điển hình về tái sử dụng thích ứng ở Adelaide bao gồm các tòa nhà Lô 14 trên đường North Terrace, Tòa nhà Sir Samuel Way ở Victoria Square, và tòa nhà Colonial Mutual Life trên đường King William.

 

Bà Lomax-Smith cho biết khoảng 30 tòa nhà trong thành phố đã được chuẩn bị sẵn sàng để tái sử dụng thích ứng.

 

 

Jane Lomax-Smith nói rằng bà "thất vọng" vì tiền không được hướng vào việc tái sử dụng thích ứng các tòa nhà hiện có. (ABC News: Che Chorley)

 

 

Bà cho biết mặc dù việc chuyển đổi nhiều không gian văn phòng thành nhà ở sẽ không giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng, nó có thể mở ra nhiều lựa chọn hơn.

 

Bà nói: “Tôi đồng ý rằng nếu bạn có diện tích rất lớn của một tòa nhà văn phòng rất cao, thì, sẽ rất khó chuyển đổi vì bạn không thể lắp đặt cửa sổ cho mọi người”.

"Nhưng nếu bạn có một tòa nhà hai hoặc ba tầng bị bỏ trống, thì vấn đề cần giải quyết đôi khi là bảo tồn di sản, đôi khi là tính bền vững, đôi khi là tân tạo chống ồn."

 

Robert Simms, Thành viên lập pháp của Đảng Xanh, cũng ủng hộ ý tưởng này và cho biết các văn phòng trống của thành phố nên được chuyển đổi thành chỗ ở ngắn hạn.

 

Ông nói: “Thay vì để người dân ở ngoài đường, chúng ta nên xem xét những gì chúng ta có thể làm để tận dụng tốt hơn những tòa nhà đó”.

 

Nick Champion, Bộ trưởng Kế hoạch, nói với ABC rằng có rất ít rào cản của chính quyền tiểu bang ngăn cản việc tái sử dụng không gian văn phòng, và việc đầu tư vào việc tái sử dụng thích ứng là tùy thuộc vào các doanh nghiệp.

 

Ông nói: “Chúng tôi cảm thấy mình đã đạt được sự cân bằng phần lớn và thực sự là để thị trường, chủ sở hữu tòa nhà, và những người khác bắt đầu những chuyển đổi đó nếu chúng có ý nghĩa kinh tế đối với chủ sở hữu tòa nhà”.

 

Ông Champion cho biết một số tòa nhà không thể được sửa đổi để đáp ứng các yêu cầu an toàn hoặc không thể nâng cấp để có hạ tầng cơ sở cần thiết cho cuộc sống dân cư.

 

Ông Champion nói: “Rõ ràng có những luật lệ quan trọng liên quan đến ứng phố với động đất và dành cho người khuyết tật, nhưng chúng tôi nghĩ rằng cần phải khôn ngoan khi áp dụng những quy định này”.

 

Phillip Oldfield, giáo sư về môi trường sống trong lãnh vực xây dựng ở Đại học New South Wales, cho biết việc chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở là một ý tưởng tuyệt vời nhưng chỉ trong một số trường hợp.

 

 

 

Nick Champion cho biết việc đầu tư vào tái sử dụng thích ứng là tùy thuộc vào các doanh nghiệp. (ABC News: Carl Saville)

 

 

Giáo sư Oldfield cho biết: “Đây không phải là điều dễ thực hiện. Có những thách thức căn bản, đặc biệt là vì có sự không phù hợp về thiết kế giữa văn phòng và căn hộ”.

 

“Văn phòng có xu hướng khá lớn và rộng mở, các căn hộ có xu hướng ngắn hơn ở chiều sâu, vì vậy nó chỉ thực sự hiệu quả với những tòa nhà văn phòng có chiều sâu hẹp hơn.”

 

Giáo sư Oldfield cho biết lý do khiến việc chuyển đổi chủ yếu hoạt động hiệu quả nhất với các tòa nhà văn phòng hẹp hơn là do khả năng thông gió và tiếp cận ánh sáng.

 

Ông nói: “Chúng tôi đã thấy trong một số trường hợp trên khắp thế giới, không gian văn phòng sâu được chuyển đổi thành nhà ở và đôi khi bạn có phòng ngủ bên trong tòa nhà mà không có cửa sổ”.

“Tôi thực sự lo ngại trong những tình huống như những khi trời nắng nóng, hoặc nơi mọi người không có điều kiện sử dụng máy lạnh.”

 

Ông cho biết không gian văn phòng được chuyển đổi khó có thể trở thành lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng vì trước đây chúng thường được chuyển đổi thành căn hộ sang trọng hoặc cao cấp.

 

Ông nói: “Chúng tôi biết rằng nhiều địa điểm văn phòng trong số này có xu hướng nằm ở khu vực trung tâm thành phố và điều đó có nghĩa là giá đất khá cao và rất khó chuyển đổi văn phòng thành nhà ở giá rẻ”.

 

 

Doanh nghiệp nghĩ gì?

Bruce Djite, làm việc ở Hội đồng Bất động sản Úc, cho biết các công ty xây cất đã phải vượt qua nhiều rào cản pháp lý hơn để chuyển đổi không gian văn phòng thành tòa nhà dân cư.

 

Ông cho biết việc tái sử dụng không gian văn phòng thành nhà ở thường tốn kém hơn việc xây dựng một tòa nhà mới.

 

Ông Djite nói: “Thực tế là có rất nhiều trở ngại để thực hiện việc tái sử dụng thích ứng, điều này rất khó để biến ý tưởng đó thành hiện thực, đôi khi là không thể”.

 

 

Bruce Djite cho biết việc tái sử dụng thích ứng đôi khi là "không thể".(ABC News)

 

"Cho dù đó là cải thiện nguồn cung mặt bàng văn phòng cho thuê, hay bắt tay vào thách thức lớn hơn như trong việc tái sử dụng thích ứng – tân tạo văn phòng làm thành nhà ở dân cư - thì môi trường hiện tại trong thành phố không phải là môi trường có lợi cho việc chấp nhận nhiều rủi ro hơn."

 

Ông Djite cho rằng chỉ tái sử dụng các tòa nhà sẽ không đủ để cải thiện cuộc khủng hoảng nhà ở.

 

Ông nói: “Đó không phải là viên đạn bạc, vì vậy ngay cả khi bạn có thể thực hiện một, hoặc hai, hoặc một số dự án, nếu các công ty xây dựng nhà ở có khả năng làm điều đó… thì đó chỉ là giọt nước trong đại dương khi chúng ta nói về cuộc khủng hoảng nhà ở”.

 

Nhưng bà Lomax-Smith cho biết thông tin của hội đồng cho thấy việc tái sử dụng thích ứng đáng để đầu tư.

 

Bà ấy nói “Chúng tôi có một số chỉ dấu tài chính nói rằng việc tái sử dụng thích ứng đang tăng lên và rõ ràng là không dành cho mọi tòa nhà… nhưng nếu bạn đang nhìn vào một tòa nhà có hai hoặc ba tầng… thật điên rồ khi không nhìn vào cách bạn có thể chuyển đổi nó.”