.jpg)
(Ảnh: minh họa)
Nếu chúng ta muốn hoặc đang thuê nhà ở thì quan trọng là có một hợp đồng chính thức, nếu không có nó, chúng ta sẽ không có hồ sơ về các điều kiện đã thỏa thuận, thời hạn, giá tiền thuê, tiền đặt cọc hoặc hậu quả nếu có sự cố xảy ra.
Ngay cả khi chủ nhà là bạn bè hay người chúng ta quen biết, cũng vẫn cần một Thỏa thuận thuê nhà ở rõ rang, hợp pháp. Chúng ta không bao giờ có thể biết điều gì sẽ xảy ra trong tương lai và một thỏa thuận chính thức có thể ngăn chặn tình hình trở nên tồi tệ hơn mức cần thiết.
Nếu ở New South Wales hoặc Victoria thì hãy đảm bảo rằng chúng ta sử dụng tài liệu, văn bản dùng cho tiểu bang mình, các Thỏa thuận thuê nhà ở này khác với thỏa thuận được sử dụng ở các tiểu bang hay vùng lãnh thổ khác. Các Thỏa thuận này phù hợp với mọi loại bất động sản, ngoại trừ những nơi có các tiện nghi chung (chẳng hạn như trung tâm an dưỡng cho người cao tuổi).
Đôi khi, nếu bất động sản ở Queensland, mọi người nên dùng văn bản riêng gọi là "Thỏa thuận cho thuê REIQ" hoặc "Thỏa thuận thuê REIQ"; hoặc tài liệu chung áp dụng trên tất cả các tiểu bang hay vùng lãnh thổ tại Úc.
Riêng đối với tiểu bang NSW, Quốc hội đã thông qua những thay đổi đối với luật cho thuê nhà vào ngày 24 tháng 10 năm 2024. Hầu hết các thay đổi được bắt đầu áp dụng kể từ ngày 19 tháng 5 năm 2025 vừa đây.
NHÀ CHO THUỂ PHẢI Ở ĐƯỢC
Việc không kém phần quan trọng khi tìm nhà để thuê là căn nhà đó phải đáp ứng nhu cầu của chúng ta và điều kiện thuê không ra ngoài những gì mà chúng ta không hoặc khó đáp ứng. Mỗi lần dọn vào và dọn ra chẳng những phiền phức mà còn tốn kém.
Những điểm quan trọng căn bản cần cân nhắc khi tìm kiếm nhà để thuê bao gồm:
-bất động sản có đủ rộng như chúng ta cần không và nếu cần, có phù hợp với trẻ em, người già hoặc người khuyết tật không (ví dụ: có lối đi cho xe lăn, thang máy hoặc các biện pháp hỗ trợ tiếp cận khác)?
-bất động sản có các tiện nghi hoặc cơ sở vật chất cần thiết không (ví dụ: kho chứa đồ, bãi đậu xe, điều hòa không khí)?
-bất động sản có ở đúng vị trí tiện lợi để đi làm, gần trường học, bác sĩ, khu thương mại và gần nhà ga, bến xe buýt, có phương tiện giao thông công cộng đi ngang qua không?
-bất động sản có phù hợp với vật nuôi không (ví dụ: đủ chỗ, hàng rào ngăn cho chó không chạy ra ngoài)?
Mướn nhà quá vội vàng thường gặp phiền toái về sau đối với một chỗ ở cần yên ổn, lâu dài.
ĐÁP ỨNG 7 TIÊU CHUẨN
Với luật lệ tại NSW, một bất động sản đưa lên thị trường để cho thuê cần đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu bắt buộc.
Chủ nhà hoặc đại lý đứng ra cho thuê phải đảm bảo bất động sản cho thuê đáp ứng 7 tiêu chuẩn tối thiểu để người thuê có thể sống ở đó, bao gồm:
-có kiến trúc vững chắc
-có đủ ánh sáng tự nhiên hoặc nhân tạo trong mỗi phòng, ngoại trừ phòng chứa đồ hoặc nhà để xe
-có đủ thông gió
-được cung cấp điện hoặc gas, và có đủ ổ cắm điện hoặc gas để chiếu sáng, sưởi ấm và các thiết bị khác
-có hệ thống ống nước và thoát nước đầy đủ
-có kết nối nước có thể cung cấp nước nóng và lạnh để uống, giặt giũ và vệ sinh
-có tiện nghi phòng tắm, bao gồm nhà vệ sinh và tiện nghi giặt giũ đảm bảo sự riêng tư cho người sử dụng.
Bất động sản có thể có các vấn đề khác khiến người thuê không phù hợp để ở, ngay cả khi đáp ứng bảy tiêu chuẩn tối thiểu nêu trên. Trước khi cho thuê bất động sản, chủ nhà hoặc đại lý cần thực hiện các bước (như sửa chữa) để đảm bảo bất động sản phù hợp để ở. Các tiêu chuẩn này phải được duy trì trong suốt thời gian thuê.
Bảo vệ người ở nhà thuê qua 5 lãnh vực liên quan đến nhà mướn
.png)
Luật cho thuê nhà ở vừa được tu chỉnh liên quan đến năm lĩnh vực chính tbao gồm: trục xuất; nuôi thú cưng; thanh toán tiền thuê; cho thuê lại; và thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng.
Chấm dứt trục xuất không có lý do
Theo luật cho thuê nhà vừa được tu chỉnh, việc chủ nhà trục xuất người thuê không có lý do đều bị cấm chỉ.
Chủ nhà hiện phải đưa ra lý do hợp lệ và hợp pháp để chấm dứt hợp đồng thuê nhà, hạn chế quyền quyết định trước đây của chủ nhà về lý do trục xuất người thuê nhà; theo đó, việc chấm dứt cho thuê được thực hiện trong những thường hợp như sau:
-Vi phạm thỏa thuận: Người thuê nhà đã vi phạm một điều khoản của hợp đồng thuê nhà.
-Bántài sản: Tài sản sẽ đượcbánkhikhông có người ở hoặc chủ nhà đã ký hợp đồng bán yêu cầu tài sản phải để trống.
-Công trình lớn hoặc phá dỡ: Cơ sở phải được dọn sạch để có thể tiến hành cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ đáng kể, dự kiến sẽ bắt đầu trong vòng hai tháng kể từ ngày chấm dứt.
-Thay đổi mục đích sử dụng cho các chương trình nhà ở: Bất động sản sẽ được sử dụng theo chương trình nhà ở giá rẻ, chương trình nhà ở tạm thời, chương trình nhà ở cho người lao động chủ chốt của Chính phủ NSW hoặc làm chỗ ở cho sinh viên được xây dựng có mục đích và người thuê nhà không đủ điều kiện theo chương trình có liên quan.
-Rút khỏi thị trường cho thuê: Bất động sản sẽ không được sử dụng làm nơi cho thuê nhà ở trong thời gian tối thiểu là 12 tháng.
-Chủ sở hữu hoặc người trong gia đình: Chủ nhà hoặc một thành viên gia đình có ý định sử dụng cơ sở này làm nơi cư trú chính trong ít nhất sáu tháng.
-Kết thúc hợp đồng thuê nhà liên quan đến việc làm: Hợp đồng thuê nhà liên quan đến việc làm hoặc thỏa thuận chăm sóc đã kết thúc
Nuôi thú cưng trong nhà cho thuê
Hiện tại, chủ nhà được yêu cầu phải trả lời người thuê nhà về việc được nuôi thú cưng trong vòng 21 ngày. Nếu không trả lời trong thời hạn này, được coi là chủ nhà đã đồng ý cho phép người thuê nhà nuôi thú cưng mà không cần điều kiện.
Khi trả lời đơn xin nuôi thú cưng, chủ nhà có thể:
-đồng ý vô điều kiện;
-chỉ đồng ý theo các điều kiện hợp lý; hoặc
-từ chối cho nuôi, với điều kiện là việc từ chối dựa trên căn cứ hợp pháp và hợp lý.
Các điểm hợp pháp để từ chối bao gồm:
-có hơn 4 con vật trong bất động sản;
-bất động sản không phù hợp với con vật vì hàng rào, hoặc thiếu không gian mở, hoặc vì điều đó sẽ gây hại cho phúc lợi của con vật;
-con vật sẽ gây ra thiệt hại vượt quá tiền đặt cọc thuê nhà;
-chủ nhà cư trú tại bất động sản;
-việc nuôi động vật sẽ vi phạm luật hiện hành, quy định của hội đồng địa phương hoặc quy tắc cộng đồng (lưu ý rằng luật lệ cấm vật nuôi trong các căn hộ thông tầng không còn hiệu lực); hoặc
-người thuê nhà đã từ chối chấp nhận một điều kiện hợp lý do chủ nhà đưa ra.
Thanh toán tiền thuê nhà
Hiện tại, chủ nhà có nghĩa vụ cung cấp cho người thuê cách thức tùy chọn thanh toán tiền thuê nhà vừa miễn phí vừa thuận tiện. Bao gồm:
-chuyển khoản ngân hàng điện tử và thanh toán tại trung tâm, một dịch vụ do Chính phủ Liên bang quản lý.
Các phương thức thanh toán này được phân loại là "phương thức quy định" theo luật đã sửa đổi. Người thuê nhà có thể chọn các phương pháp thay thế theo thỏa thuận chung; tuy nhiên, chủ nhà không được bắt buộc sử dụng một dịch vụ thu tiền nào đó.
Khi người thuê nhà chọn một phương pháp được quy định, chủ nhà không được tính phí hoặc thu hồi bất kỳ chi phí liên quan nào. Mặc dù phương pháp thanh toán tiền thuê có thể được thay đổi theo thỏa thuận chung, nhưng chủ nhà không được từ chối yêu cầu chuyển sang phương pháp được quy định của người thuê nhà.
Từ ngày 31 tháng 10 năm 2024, một hạn chế 12 tháng đối với việc tăng tiền thuê đã được đưa ra đối với tất cả các hợp đồng thuê nhà ở, bao gồm cả hợp đồng thuê mới và hợp đồng thuê hiện tại.
Cụ thể, tiền thuê không được tăng:
-trong vòng 12 tháng đầu tiên của hợp đồng thuê; hoặc
-nhiều hơn một lần trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào.
Trước đây, hạn chế này chỉ áp dụng cho các hợp đồng định kỳ và hợp đồng thuê có thời hạn cố định từ hai năm trở lên. Luật sửa đổi hiện mở rộng phạm vi bảo vệ này cho các hợp đồng thuê có thời hạn cố định dưới hai năm.
Lấy nhà lại cho thuê
Khi hợp đồng thuê chấm dứt với lý do hợp pháp mà không cho tái hạn, chủ nhà phải chịu một thời gian giới hạn trước khi có thể bắt đầu một hợp đồng thuê mới theo như điều khoản liên hệ được tu chỉnh:
-Trong vòng12 tháng, sẽ không cho thuê
-Trong khoảng 6 tháng có ý định đưa ra bán
-Trong vòng 6 tháng chủ nhà hoặc người trong gia đình sẽ dọn đến ở
-Trong vòng 6 tháng sẽ đập bỏ
-Trong vòng 4 tuần cần sửa chữa lớn
Thời hạn thông báo hết hợp đồng
Chủ nhà phải thông báo cho người thuê đủ thời gian trước khi chấm dứt hợp đồng thuê. Sau những thay đổi về luật, thời hạn thông báo bắt buộc là:
-Hợp đồng thuê định kỳ: ít nhất 90 ngày.
-Hợp đồng thuê có thời hạn cố định (6 tháng trở xuống): thông báo trước ít nhất 60 ngày; và ngày kết thúc phải sau thời hạn cố định.
-Hợp đồng thuê có thời hạn cố định (hơn 6 tháng): thông báo trước ít nhất 90 ngày; và ngày kết thúc phải sau thời hạn cố định.
N. R.
