Lydia Kellner, Nhà báo

Cập nhật ngày 11 tháng 10 năm 2025; Huy Lê biên dịch.

(Hình ảnh cắt ra từ trong một đoạn phim ngắn của realestate.com.au)

Nhu cầu tăng cao từ người mua và người thuê nhà

Các vùng ngoại ô ở Úc đang trên bờ vực bùng nổ dân số, với một số vùng sẽ trải qua những biến đổi mạnh mẽ có thể định hình lại lối sống của cư dân Úc chúng ta.

Dữ liệu mới độc quyền của Informed Decisions, là văn phòng dự báo bất động sản, đã chỉ ra những điểm sôi động, nơi, mật độ đô thị dự kiến ​​sẽ tăng vọt trong năm tới, tạo ra hiệu ứng lan rộng dự kiến ​​sẽ đẩy giá nhà cửa, giá thuê, và nhu cầu lên cao.

Từ những tòa cao ốc đang định hình lại đường chân trời của thành phố, cho đến những khu nhà phố nhỏ gọn mọc lên trong các khu đô thị mới, cuộc khủng hoảng nhà ở tại Úc đang thúc đẩy một kỷ nguyên mới đầy táo bạo của cuộc sống đô thị.

Phần lớn các vùng ngoại ô được dành riêng cho việc tăng mật độ dân số đang chứng kiến ​​sự gia tăng nhanh chóng của các dự án nhà ở mật độ cao, chẳng hạn như dự án cao ốc chúng cư Chevron One trên Chevron Island, vùng ngoại ô Broadbeach, tiểu bang Queensland, là một khu vực hiện đang đón nhận những tòa cao ốc đầu tiên sau khi quy hoạch lại.

Tương tự, các khu vực đất trống như ngoại ô Ripley đang chứng kiến ​​sự xuất hiện của những khu dân cư mới với diện tích lô đất nhỏ hơn và tỷ lệ nhà liền kề (nhà phố - townhouse) cao hơn so với những năm trước.

Xu hướng này dự kiến ​​sẽ tiếp tục gia tăng khi đất đai cho các dự án xây nhà ở, trên đất nông thôn, trở nên khan hiếm, với các khu vực như Gold Coast dự kiến ​​sẽ chuyển sang các giải pháp nhà ở mật độ cao hơn do nhu cầu vẫn tiếp tục, nhưng các khu đất để xây nhà ở gia đình đang giảm dần.

20 VÙNG NGOẠI Ô HÀNG ĐẦU TẠI ÚC CÓ MẬT ĐỘ DỰ KIẾN TĂNG

Nguồn: Informed Decisions

Dan Evans, Trưởng nhóm dịch vụ quan điểm cộng đồng của văn phòng Informed Decisions, đã làm sáng tỏ những tác động cụ thể của sự gia tăng nhà ở mật đô cao này đối với từng khu vực.

Tại New South Wales, ông giải thích: “Chúng tôi thực sự đang chứng kiến ​​sự gia tăng nhà ở mật độ cao dọc theo các hành lang giao thông công cộng, được hổ trợ bởi các chánh sách mới như Phát triển Định hướng Giao thông ( Transport Oriented Developments ) và Khu dân cư Mật độ Trung bình Thấp (Medium Density Residential precincts)”.

Ông Evans nhắc nhở rằng, sự tăng trưởng này “được thúc đẩy bởi sự chuyển đổi đất công nghiệp nhẹ, được thấy ở các khu vực đang phát triển nhanh chóng như Eastgardens, Zetland và Rhodes”.

Kết quả là sự gia tăng các tòa chúng cư mật độ cao, mang đến cơ hội cho những người đang tìm kiếm nhà ở tại thị trường nhà ở đắt đỏ ở thành phố Sydney, mặc dù bản thân việc tái quy hoạch cũng có thể khiến giá nhà tăng lên trong các khu vực này.

Đi về phía nam, thủ phủ của tiểu bang Victoria, là thành phố Melbourne, có xu hướng nhà cửa đông đúc hơn về phía khu trung tâm thương mại thành phố (CBD) ở các khu vực như Southbank và Docklands.

Zac Nicholas và Sam Watts cùng chú chó Walter của họ sống ở vùng ngoại ô nhà cừa mật độ cao Newstead. Ảnh: Liam Kidston

Mặc dự án phát triển bất động sản mật độ cao ở vùng ngoại ô bị hạn chế hơn, nhưng nó vẫn tiếp tục diễn ra xung quanh các trung tâm giao thông công cộng như Box Hill và Footscray.

ông Evans cho biết, “Chúng tôi hiện cũng đang nhìn thấy các dự án chúng cư trung tầng ở những khu vực - mà căn chúng cư (căn hộ) có thể cao cấp hơn - để giảm bớt chi phí xây dựng đang tăng cao, chẳng hạn như ở những nơi như Collingwood, Highett và Prahran”.

Ông gợi ý rằng những sản phẩm cao cấp này phục vụ những người yêu thích cuộc sống trong căn chúng cư (căn hộ) và muốn nâng cấp, hoặc những người muốn sống trong căn nhà nhỏ hơn đang tìm kiếm nhà ở có chi phí bảo trì thấp hơn mà không phải hy sinh vị trí căn nhà.

Tại tiểu bang Nam Úc, theo ông Evans, câu chuyện là về sự chuyển biến, với “sự chuyển đổi liên tục của đất công nghiệp cũ ở thành phố Adelaide, biến các khu công nghiệp cũ thành những vùng ngoại ô nhỏ được quy hoạch kỹ lưỡng”.

Ông chỉ ra “những ví dụ tuyệt vời về các khu vực có mật độ nhà cửa trung bình ở vùng ngoại ô Tonsley, nơi từng là nhà máy Mitsubishi Motors, và nhà máy Clipsal cũ ở khu nội ô Bowden”.

Andrew Tomlin và Đối tác Kinh doanh của ông, Damon Semantic, tại Bowden SA. Ảnh: Ben Clark

Ông nhấn mạnh rằng những khu vực này không chỉ là nhà ở, mà còn là cộng đồng được tạo ra bên trong, mang đến cho người mua nhà lần đầu cơ hội gần thành phố và nơi dễ kiếm được việc làm hơn.

Vùng Lãnh thổ Thủ đô Úc (ACT) cũng đang cảm nhận được sự siết chặt do quỹ đất phát triển bất động sản bị hạn chế.

Các vùng ngoại ô mới hơn như Denman Prospect, Whitlam và Gungahlin nổi bật trong số các vùng ngoại ô có tốc độ tăng trưởng nhà cửa nhanh nhất ở ACT, vì các dự án phát triển nhà ở mật độ trung bình và mật độ cao thường là những khu vực cuối cùng được xây dựng tại các khu vực mới.

Ông Evan nói, “Việc tăng mật độ nhà cửa và cung cấp các lựa chọn này cho cư dân Canberra là rất cần thiết vì ACT đang cạn kiệt quỹ đất dành cho phát triển bất động sản, và họ cần khai thác tối đa diện tích đất mà họ đang xây cất”, đồng thời nhắc nhở về một thị trường đang khan hiếm, nơi “đang có hàng nghìn người đang nộp đơn xin mua hàng trăm lô đất”.

Động thái hướng tới nhà ở mật độ cao hơn này phù hợp với dữ liệu gần đây từ Hiệp hội Công nghiệp Nhà ở - Housing Industry Association (HIA), cho thấy sự gia tăng các dự án “nhà ở xây mới tại những khu vực đã hiện diện sẵn nhà ở mật độ thấp” (‘gentle density’) – chẳng hạn như nhà phố, nhà song lập / nhà thông tầng (duplexes), và nhà phố liền kề (terrace home) – trên khắp một số tiểu bang.

Dự án chúng cư Chevron One ở Chevron Island, vùng ngoại ô Broadbeach của Thành phố Gold Coast, là dự án cung cấp nhà ở mới cho cư dân Queensland.

Sam Heckel, giám đốc điều hành phụ trách quy hoạch của hiệp hội HIA, nhấn mạnh vai trò quan trọng của các dự án nhà ở mật độ trung bình trong việc giải quyết các thách thức về nhà ở tại Úc.

"Cuộc khủng hoảng nhà ở của Úc sẽ không thể được giải quyết nếu không gia tăng nhà ở mật độ trung bình, đặc biệt là ở các thành phố lớn", ông khẳng định.

"HIA từ lâu đã lập luận rằng, việc tăng cường sự đa dạng về nhà ở là điều cần thiết, tuy nhiên, nhà ở mật độ trung bình còn thiếu như hiện nay đã dần bị đào thải, với nhà riêng hoặc căn hộ chiếm ưu thế trong phần lớn nguồn cung nhà ở mới”.

"Mật độ nhà ở tăng dần từ thấp đến trung bình hiện đang thu hẹp khoảng cách giữa hai loại hình nhà ở này - kết hợp giữa khả năng chi trả và mật độ nhà ở thấp."

Ông Heckel nhắc lại rằng tiểu bang Tây Úc, tiểu bang Nam Úc, tiểu bang Queensland và tiểu bang New South Wales hiện đang tăng cường tập trung vào mật độ xây dựng trung bình.

Ông đặc biệt nhấn mạnh tiểu bang NSW vì cách thức sáng tạo của tiểu bang này.

Ông nói, “Chúng tôi kỳ vọng tiểu bang NSW sẽ tiếp tục là một điểm sôi động, với ‘sổ tay mẫu’ về các kiểu nhà ở được-phê-duyệt-sẵn vừa được ban ra, giúp đơn giản hóa quy trình phê duyệt xây dựng và cắt giảm thủ tục hành chánh,”

“Bằng cách cung cấp cho các công ty xây cất và chủ đất những kiểu nhà được-phê-duyệt-trước, họ đang mang lại sự chắc chắn mà ngành công nghiệp cần để khai triển xây cất những căn nhà nhỏ hơn, thông minh hơn”.

“Đây chính xác là loại cải cách thiết thực mà các tiểu bang khác nên áp dụng nếu chúng ta nghiêm túc giải quyết tình trạng thiếu nhà ở.”

Có thêm phần tường thuật của Elizabeth Tilley.