Nhiều người Úc đang phải vật lộn để trả nợ thế chấp sau 12 lần tăng lãi suất kể từ tháng 5 năm 2022. Ảnh: Getty/A boy and the sea/Getty Image

AUSTRALIA - Bước chân vào thị trường nhà ở vẫn luôn là một mục tiêu lớn của hầu hết các gia đình, đặc biệt là truyền thống người Việt luôn hướng đến “an cư lạc nghiệp”.

Theo Ngân hàng Dự trữ Úc châu (RBA), lãi suất tăng và các khoản trả nợ thế chấp cao hơn đã làm giảm khả năng vay (borrowing capacity) khoảng 30%. Đồng thời, với số lượng hạn chế bất động sản được đăng bán trên thị trường, giá nhà vẫn ở mức cao.

Trong một báo cáo kinh tế gần đây của ngân hàng NAB, các nhà kinh tế học đưa ra nhận định: “Việc ổn định giá cả sớm hơn dự kiến là một điều bất ngờ, do khả năng vay mượn đã giảm mạnh trong năm qua”.

Ngân hàng này trích dẫn giá thuê tăng, tăng trưởng dân số, và kỳ vọng rằng lãi suất có thể ở gần mức cao nhất, là những yếu tố chính thúc đẩy tăng giá nhà, mặc dù khả năng vay giảm.

Câu hỏi được quan tâm nhiều - nên vay mức nào?

Trên các hội nhóm trên mạng xã hội về bất động sản, không thiếu những người mong tìm kiếm lời khuyên về việc có nên vay tối đa mức ngân hàng phê duyệt. Mối phân vân là mua nhà với mức vay tối đa, sau đó “nhịn” chi tiêu để trả tiền mortgage; hoặc mua căn hộ nhỏ hơn với khoản vay nhỏ hơn.

Rõ ràng, rất hấp dẫn khi nhìn vào khoản tiền bạn được ngân hàng chấp thuận cho vay trước (pre-approval) và quyết định dùng toàn bộ để mua nhà. Bởi rốt cuộc, khi khả năng vay giảm do lãi suất tăng, số lượng bất động sản nằm trong ngân sách của người mua cũng giảm đi, hạn chế các lựa chọn của họ.

Trang Domain Home Loans, trích lời khuyên của nhà môi giới bất động sản Marcus Russell, khuyên mọi người nên cẩn trọng về việc mượn tiền tối đa từ ngân hàng.

Russell nói rằng người mua nên thảo luận cởi mở về mục tiêu mua bất động sản với người môi giới hoặc người cho vay của họ, để hiểu rõ hơn họ nên vay bao nhiêu và nên mua nhà như thế nào.

Russell nói “Một nhà môi giới hoặc người quản lý tài chính nhà bình thường sẽ cho bạn biết khả năng vay mượn của bạn, nhưng một người thực sự tốt sẽ cho bạn biết điều đó có ý nghĩa ra sao đối với bạn.”

“Đối với mục đích đầu tư, đó là một cuộc trò chuyện dễ dàng hơn – bạn có thể tìm kiếm ở đâu đó xa hơn hoặc tìm một nơi nào đó rẻ hơn. Nhưng khi bạn xem xét mua nhà để ở, đó là một vấn đề khác.”

Và điều quan trọng là xem xét các khoản chi phí khác của hộ gia đình ngoài khoản tiền nợ thế chấp hàng tháng.

Đối với những người mua không thể điều chỉnh các tiêu chí của mình để tìm được bất động sản lý tưởng – đặc biệt là vào thời điểm khi nguồn cung hạn chế làm giảm sự lựa chọn – hãy chờ đợi cho đến khi các điều kiện được cải thiện, Russell nói  “Chỉ vì nó không xảy ra bây giờ không có nghĩa là nó sẽ không bao giờ xảy ra.”.

Các cách để giảm bớt gánh nặng ‘mortgage payments’

Đối với những người đã bước được chân vào thị trường nhà ở, ‘mortgage stress’ (căng thẳng tiền thế chấp) là điều không ít người đã và đang trải qua.

Theo phân tích của chính phủ, đợt tăng lãi suất lần thứ 12 trong 13 tháng ảnh hưởng đến hơn 3 triệu hộ gia đình có khoản thế chấp.

Ngân hàng Trữ Kim Úc Đại Lợi đã chính thức giữ mức lãi suất ở 4.1 phần trăm. Ảnh: SBS News

Sally Tindall, giám đốc nghiên cứu của công ty nghiên cứu RateCity, cho biết đối với một hộ gia đình vay thế chấp 30 năm, trị giá 1 triệu đô-la, cả gốc và lãi, số tiền thế chấp hàng tháng cao hơn 2,269 đô-la so với số tiền họ đã trả vào tháng 5 năm ngoái – mức tăng 49%.

Theo công ty nghiên cứu Roy Morgan, căng thẳng thế chấp đã tăng lên mức cao nhất kể từ tháng 8 năm 2008, với gần 28% người có khoản nợ thế chấp đang ở trong tình huống “rủi ro cao” – nghĩa là họ đang chi 25-45% thu nhập hộ gia đình sau thuế cho khoản vay mua nhà.

Nhiều người vay mua nhà không cập nhật theo 12 lần tăng lãi suất kể từ tháng Năm, và vẫn đang trả nợ dựa trên mức tăng lãi suất của tháng Hai năm nay. Điều này là bởi vì nhiều người vay cập nhật các khoản vay của họ trên cơ sở hàng quý hoặc nửa năm.

Bảng số liệu dưới đây cho thấy các lựa chọn khác nhau đối với một người mua nhà ở, trả tiền gốc và lãi cho khoản thế chấp 1 triệu đô-la, thời hạn 25 năm.

(Ảnh: SBS)

Phân tích cho thấy một trong những cách tốt nhất để giảm các khoản trả nợ hàng tháng là refinance, và chuyển sang chế độ chỉ trả lãi trong hai năm.
 

Theo trang Australian Financial Review tổng hợp, một số cách giúp giảm khoản vay thế chấp hàng tháng bao gồm:

• Kiểm tra xem bạn có đang trả quá nhiều cho các tài khoản offset và redraw phổ biến không. Theo Canstar, mức lãi suất cao hơn trên các tài khoản offset có thể tốn thêm 1,500 đô-la tiền trả nợ hàng tháng cho khoản vay 1 triệu đô-la, so với các tài khoản no-frills, low-rate. Headline fees đối với các tài khoản offset đã tăng lên tới 1,38 phần trăm. Điều này có nghĩa là người vay ở mức variable rate thấp nhất là 4,94% có thể trả lãi ít hơn gần 70% so với người có tài khoản offset ở mức 7,27%.

• Tìm người cho vay với mức lãi suất thấp hơn.

• Yêu cầu một mức lãi suất rẻ hơn tại người cho vay hiện tại của bạn. Các nhà môi giới thế chấp đang nói rằng các ngân hàng đang cắt giảm variable rate mức tiêu chuẩn để giữ chân những người đi vay có khả năng tiết kiệm và lịch sử trả nợ tốt. 

• Gia hạn thời hạn vay. Người vay gặp khó khăn có thể kéo dài thời hạn vay, giảm số tiền phải trả hàng tháng. Nhưng lưu ý, điều này có nghĩa là bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. 

• Chuyển sang chỉ trả tiền lãi. Bảng phía trên cho thấy một người đi vay refinance với lãi suất thấp hơn là 5,94 phần trăm và chuyển sang khoản vay chỉ tính lãi trong hai năm, sẽ giảm số tiền trả nợ hàng tháng hơn 2,000 đô-la. Nhưng nếu chuyển sang chế độ chỉ trả lãi trong hai năm và giữ nguyên mức lãi suất, sẽ giảm gần 800 đô-la tiền trả nợ hàng tháng, nhưng lại tăng tổng số tiền trả nợ trong thời hạn của khoản vay lên hơn 44,500 đô-la.