Chi phí ngày càng tăng và tình trạng thiếu nhà cho thuê giá phải chăng đang góp phần vào cuộc khủng hoảng nhà ở đang diễn ra ở Úc. Nguồn: Getty / Andrew Merry

AUSTRALIA - Có tới 1 trong 10 ngôi nhà có thể bị bỏ trống vào bất kỳ thời điểm nào ở Úc. Một trong số những nguyên nhân khiến nhà có thể bị bỏ trống gồm mô hình đầu tư ngân hàng đất đai, chỗ ở ngắn hạn và các vấn đề pháp lý. Vậy điều gì đang được thực hiện để giúp mở ra nhiều cánh cửa nhà ở hơn cho người dân?

Bạn có bao giờ thắc mắc về ngôi nhà trống gần mình và tại sao, giữa cuộc khủng hoảng nhà ở, dường như lại có một tài sản không được sử dụng?

Kristie Hannah, người đăng nội dung tài chính và bất động sản trên X (trước đây là Twitter) của mình, đã nhận được hàng trăm bình luận sau khi chia sẻ video về một bất động sản ở Perth mà cô cho biết đã bị bỏ trống trong hai năm.

Bất chấp sự kỳ lạ của một ngôi nhà không có đồ đạc và sân trước hoang sơ vì bị bỏ trống quá lâu, chuyện này không hoàn toàn khác thường.

----

Thống kê cho thấy khoảng 1 trong 10 ngôi nhà có thể bị bỏ trống vào bất kỳ lúc nào ở Úc.

Vì vậy, trong tình hình hiện tại, theo các chuyên gia và chính phủ liên bang thì Úc rất cần thêm nhà ở, có thể làm gì để tận dụng nguồn cung nhà ở hiện có?

Nước Úc trong cuộc khủng hoảng nhà ở

Tỷ lệ nhà cho thuê còn trống đang ở mức thấp nhất mọi thời đại và chi phí nhà ở ngày càng tăng đang gây ra khó khăn về tài chính, khiến người dân phải sống trong lều và đẩy quyền sở hữu nhà ra khỏi tầm với của ngày càng nhiều người, nhưng các tài sản khác vẫn chưa được sử dụng đúng mức.

Cơ quan chính phủ Housing Australia dự báo sẽ thiếu hơn 100.000 căn nhà trong vòng 5 năm tới.

Dữ liệu điều tra dân số năm 2021 cho thấy khoảng một triệu ngôi nhà ở Úc không có người ở, tương đương tỷ lệ khoảng 10,1%.
 

Điều này có thể dễ dàng giải thích được khi một số ngôi nhà bị bỏ trống trong một thời gian ngắn vào đêm Census. Người dân có thể đã đi vắng trong vài ngày. Tài sản có thể đã được bán hoặc cho thuê lại, và đêm điều tra dân số đã đến sau khi những người thuê nhà đã chuyển đi nhưng trước khi những người thuê nhà mới chuyển đến.

Mô hình đầu tư 'land banking' là gì?

Giám đốc điều hành Viện Nghiên cứu Đô thị và Nhà ở Úc (AHURI) Michael Fotheringham cho biết "Có những tài sản chỉ được nắm giữ như một khoản đầu tư hoặc vì các lý do khác và không được sử dụng theo bất kỳ cách nào có ý nghĩa, và đó là những tài sản mà chúng ta nên quan tâm,"

Ông mô tả một hoạt động được gọi là 'land banking - ngân hàng đất đai'.

Ông nói Fotheringham "Về căn bản đó là lý do đằng sau của nhà trống - mặc dù nó không hoàn toàn hợp lý đối với hầu hết mọi người - là lợi nhuận từ tài sản đó là điều mà nhà đầu tư đang tìm kiếm. Và trong khi những tài sản đó có thể thu hút lợi nhuận cho thuê, việc có một người thuê trong đó sẽ tạo ra nguy cơ hao mòn tài sản.”

Quyền sở hữu nhà đã bị đẩy ra khỏi tầm tay của ngày càng nhiều người Úc. Nguồn: Getty / Andrew Merry

"Cũng có một thách thức đối với một số nhà đầu tư ngoại quốc và khả năng cho thuê bất động sản của họ vì các quy định về thuê nhà, đôi khi có người mới chuyển từ nước ngoài đến nhưng vẫn chưa đến nơi."

"Điều tra dân số không cho chúng tôi biết có bao nhiêu ngôi nhà bỏ trống thuộc loại đó."

Chính phủ Victoria gần đây đã mở rộng thuế đất trống trong nỗ lực khuyến khích những người có tài sản bỏ trống tận dụng chúng.

Theo trang mạng Moneysmart của chính phủ, 'Land banking' - Ngân hàng đất đai là một chương trình đầu tư bất động sản bao gồm việc mua những khối đất lớn chưa được phát triển. Những kế hoạch này thường không được kiểm soát và có rất ít sự bảo vệ nếu có biến cố xảy ra.
 

Trong chương trình ngân hàng đất đai, các nhà phát triển bất động sản thường mua đất, chia thành các khối nhỏ hơn và chào bán cho các nhà đầu tư. Với tư cách là nhà đầu tư, bạn có thể mua một lô đất hoặc mua quyền chọn mua một lô đất. Chúng được gọi là 'thỏa thuận quyền chọn'. Thỏa thuận lựa chọn thường được kích hoạt khi đất đã được hội đồng địa phương phê duyệt để phát triển. Khu đất dự kiến sẽ được bán kiếm lời khi được quy hoạch lại hoặc được phê duyệt để phát triển.

Kể từ năm 2025, bất kỳ ngôi nhà nào bị bỏ trống hơn sáu tháng ở tiểu bang Victoria sẽ bị đánh thuế 1% giá trị cải thiện của tài sản, nghĩa là một ngôi nhà bỏ trống có giá trị 500.000 đô-la sẽ bị đánh thuế 5.000 đô-la.

Fotheringham cho biết ông không nghĩ thuế sẽ có tác động lớn.

"Đó là một mức thuế khá thấp và có thể không thực sự thay đổi hành vi nhiều, nhưng họ đang bắt đầu thắt chặt nó và các tiểu bang khác cũng đang xem xét thuế nhà/đất trống."

Mô hình Airbnb và Stayz

Hàng trăm ngàn ngôi nhà ở Úc được cho là nằm trong danh sách các địa điểm cho thuê nhà ngắn hạn và có thể chiếm một phần lớn trong số hàng triệu ngôi nhà được xác định là bỏ trống trong Cuộc điều tra dân số vừa qua.

Ông Fotheringham nói "Hầu hết các mô hình này thường chỉ nói rằng ai đó đang 'cho thuê phòng trống của họ, đó là một điều tốt', nhưng phần lớn, đó không phải là phòng trống mà là toàn bộ tài sản, và phần lớn là những tài sản đã từng hoặc có thể có trên thị trường cho thuê tư nhân,"

"Nếu những mô hình đó không tồn tại, có khả năng sẽ có tổng tài sản trị giá sáu con số sẽ được trả lại cho thị trường cho thuê tư nhân."

Đầu tháng này, chính phủ Tây Úc (WA) đã công bố nhiều thay đổi trong nỗ lực điều tiết thị trường cho thuê ngắn hạn.

Trong nỗ lực lôi kéo các chủ sở hữu bất động sản ở Tây Úc đem những tài sản riêng dành cho hình thức lưu trú ngắn hạn của họ lên thị trường cho thuê dài hạn, chính quyền tiểu bang đã đưa ra khoản thanh toán khuyến khích 10.000 đô-la.

Theo chương trình này, những người có toàn bộ tài sản trên các nền tảng đặt phòng lưu trú ngắn hạn như Airbnb hoặc Stayz trong vòng sáu tuần tính đến ngày 9 tháng Mười Một sẽ đủ điều kiện nhận khoản thanh toán nếu họ cung cấp hợp đồng thuê tối thiểu 12 tháng cho một người đi thuê nhà để sinh sống lâu dài mới.

Tân trang nhà và các vấn đề pháp lý

Ông Fotheringham cho biết sự chậm trễ trong các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu tài sản thường có thể ràng buộc tài sản đó và khiến nó bị bỏ trống trong một thời gian.

Ông nói "Một số người trong số họ đang tranh chấp quyền sở hữu, bất động sản hoặc thứ gì đó giá trị, và có một cuộc chiến pháp lý xung quanh tài sản đó.”

Các công ty luật Úc chuyên về mảng tài sản của người quá cố nói với khách hàng tiềm năng rằng có thể mất từ 6 đến 12 tháng để hoàn tất quá trình chứng thực di chúc.

Chủ nhà thường phải di dời khi họ tân trang lại nhiều thứ trong nhà, chẳng hạn như  được khuyến khích theo trợ cấp HomeBuilder. Nguồn: Getty / tracielouise

Một lý do khác khiến những ngôi nhà không có người ở có thể là vì căn nhà đang trải qua quá trình tân trang nâng cấp đáng kể, chẳng hạn như những ngôi nhà được khuyến khích theo chương trình HomeBuilder của chính phủ liên bang.

Chủ sở hữu thường phải di dời trong khi công việc đang được tiến hành, một số người phải thuê nhà khác trong một thời gian.

Nhà ở không được sử dụng đúng mức ở Úc

Thống kê cho thấy mặc dù có một phần nhỏ nhà ở quá đông đúc ở Úc nhưng phần lớn hơn lại không được sử dụng đúng mức.
 

Trong khi một số người chỉ trích đề xuất của cựu Thống đốc Ngân hàng Dự trữ Úc Philip Lowe hồi đầu năm nay rằng người Úc có thể cho thuê phòng ngủ dự phòng của họ để theo kịp chi phí nhà ở ngày càng tăng, thì vẫn có rất nhiều phòng trống có thể được sử dụng.
 

Dữ liệu từ Nha Thống kê Úc cho thấy 77% hộ gia đình có ít nhất một phòng ngủ còn trống trong năm 2019-2020.

Sự phù hợp về quy mô nhà ở của một hộ gia đình được đo lường bằng Tiêu chuẩn Quốc gia về Cư trú của Canada, tiêu chuẩn này đo lường sự phù hợp dựa trên việc liệu một ngôi nhà có đủ phòng ngủ cho quy mô và thành phần của một hộ gia đình hay không.

Biện pháp này cũng được Viện Y tế và Phúc lợi Úc sử dụng trong phân tích dữ liệu từ năm 2022, cho thấy 17% tài sản nhà ở công đang không được sử dụng đúng mức.